Wohnungseigentum

Kurze Inhaltsangabe:

 

Die Klägerin begehrte die Verurteilung des Beklagten zur Einberufung einer Eigentümerversammlung zwecks seiner Abberufung als Verwalter. Nach Eingang der Klage bei Gericht (14.09.2018), aber vor der Zustellung bei dem Beklagten (30.10.2018) erklärte der Beklagte die Kündigung des Verwaltervertrages und den „sofortigen Rücktritt aus der Hausverwalterstellung“. Zwischenzeitlich wurde eine neue Verwaltung gewählt und die Klägerin hatte auch ihre Wohnung veräußert. Vor dem Amtsgericht beantragte die Klägerin die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Dagegen legte die Klägerin Berufung ein. Mit Hinweisbeschluss nach § 522 ZPO wies das Landgericht darauf hin, dass es beabsichtige die Berufung zurückzuweisen. Auf den Beschluss hin nahm die Klägerin die Berufung zurück.

 

Dabei wies das Landgericht darauf hin, dass in der Sache keine Hauptsacheerledigung vorläge, da das erledigende Ereignis vor Klagezustellung eingetreten sei. Schön von daher könne die Berufung nicht erfolgreich sein. Diese Ansicht ist zutreffend. In diesem Fall hätte die Klägerin die Klage zurücknehmen können, da dann das Gericht gem. § 269 Abs. 3 S. 3 ZPO über die Kosten nach bisherigen Sach- und Streitstand nach billigen Ermessen zu entscheiden hat.

 

Ein WEG-Verwalter habe jederzeit die Möglichkeit, sein Amt niederzulegen. Besonderer Voraussetzung bedürfe es dafür nicht. Mit der Niederlegung sei die Amtsstellung beendet. Erfolge die Niederlegung allerdings zur Unzeit (§ 671 Abs. 2 BGB), würde dies nicht die Wirksamkeit tangieren, aber möglicherweise Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen ihn auslösen.

 

In der Erklärung des Beklagten, dass der „sofortige Rücktritt aus der Hausverwaltung“ erfolge liege die eindeutige Erklärung das Amt nicht mehr ausüben zu wollen, was das Landgericht als Amtsniederlegung ansah. Die daneben oder vorrangig erfolgte Kündigung des Hausverwaltervertrages ändere daran nichts.

 

Damit musste sich das Landgericht der Frage zuwenden, ob die Amtsniederlegung wirksam wurde. Wem gegenüber ist sie zu erklären ? Hier wird die Auffassung vertreten, die Erklärung sei gegenüber der Eigentümerversammlung abzugeben. Dem folgte das Landgericht nicht. Es verweist darauf, dass die Eigentüpmerversammmlung der Ort der Willensbildung der Eigentümer sei, die Eigentümerversammlung aber selbst kein Organ, welches nach außen Erklärungen annehme oder abgebe. Dies sei nur durch vertretungsberechtigte Personen möglich, idR. der Verwalter. Bei der hier in Betracht kommenden Passivvertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft müsse die Willenserklärung in analoger Anwendung der §§ 125 Abs. 2 S. 3 HGB, 78 Abs. 2 S. 2 AktG, 25 Abs. 1 S. 3 GenG und 170 Abs. 3 ZPO lediglich gegenüber einem Wohnungseigentümer erfolgen; dies sei erst Recht der Fall bei einer 2-Personen-Wohnungsigentümergemeisnchaft, bei der eine Person mit seiner Firma die Verwaltung habe.  

 

Damit lag eine der Klägerin vor Zustellung der Klage bekannte Amtsniederlegung vor, die einer Hauptsacheerledigung (die nach Zustellung eintreten müsste) entgegensteht.

 

LG Frankfurt am Main, Hinweisbeschluss vom 27.10.2020 - 2-13 S 87/19 -

 

Aus den Gründen:

 

Tenor

 

In dem Rechtsstreit ... wird die Klägerin darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen.

Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen, die Berufungsklägerin mag binnen vorgenannter Frist auch mitteilen, ob die Berufung zurückgenommen wird.

 

Gründe

 

I.

 

Die Klägerin war Miteigentümerin in einer 2-Personen-WEG. Die weitere Einheit steht im gemeinschaftlichen Eigentum der in erster Instanz fälschlich als Beklagte zu 2 und 3 Bezeichneten. Der insoweit als Beklagte zu 2 Bezeichnete ist Inhaber der Beklagten. Die Eigentümer unterzeichneten einen „Hausverwaltungsvertrag“ mit dem Beklagten, der im Rubrum die Eigentümergemeinschaft als Auftraggeber ausweist, ob darüber hinaus eine Bestellung des Beklagten zum Hausverwalter erfolgte, ist streitig.

 

Mit der Klage begehrte die Klägerin, den Beklagten zur Einberufung einer Versammlung, um über seine Abberufung zu entscheiden. Die Klage ist am 14.09.2018 beim Amtsgericht eingegangen und wurde am 30.10.2018 zugestellt. Mit per Fax übermitteltem Anwaltsschreiben vom 17.09.2018 an den vorgerichtlichen Bevollmächtigten der Klägerin erklärte der Beklagte die Kündigung des Verwaltervertrages und den „sofortigen Rücktritt aus der Hausverwalterstellung“. Zwischenzeitlich wurde eine neue Hausverwaltung gewählt, die Klägerin hat ihre Wohnung verkauft.

 

Die Klägerin hat zuletzt die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits begehrt. Das Amtsgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen Bezug genommen wird, hat die Klage abgewiesen, da der Beklagte nicht Verwalter gewesen sei und daher nicht abzuberufen war. Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie weiter die Feststellung der Erledigung begehrt.

 

II.

 

Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung.

 

Die Berufung kann bereits deshalb keine Aussicht auf Erfolg haben, weil die Erledigung bereits deshalb nicht festgestellt werden kann, weil das erledigende Ereignis vor Klagezustellung eingetreten ist.

 

Allerdings hat die Kammer - wie in der Verfügung des Vorsitzenden vom 25.07.2020 ausgeführt - weiter erhebliche Zweifel daran, ob die Auffassung des Amtsgerichts zutreffend ist, dass die Beklagte „nur“ den vertraglichen Teil der Hausverwaltung übernehmen sollte, ohne zugleich in die entsprechende Amtsstellung zu gelangen. Hier spricht aus Sicht der Kammer weiter mehr dafür, dass auch die Amtsstellung jedenfalls durch die Unterzeichnung des Verwaltervertrages durch alle Eigentümer erlangt wurde (§ 23 Abs. 3 WEG), selbst wenn es nicht die von der Klägerin behauptete Versammlung gegeben hat.

 

Letztlich kann dies aber dahinstehen, denn in dem Schreiben vom 17.09.2018 liegt jedenfalls die Amtsniederlegung, so dass ab diesem Zeitpunkt der Beklagte jedenfalls nicht (mehr) Verwalter war, so dass das Rechtschutzbedürfnis für eine Klage auf Einberufung einer Versammlung zur Abberufung entfallen ist.

 

Der Verwalter hat jederzeit die Möglichkeit, sein Amt niederzulegen, ohne dass es dafür besonderer Voraussetzungen bedürfte. Damit ist die Amtsstellung beendet (AG Hamburg-Blankenese ZMR 2016, 314 (315); BeckOK BGB/Hügel WEG § 26 Rn. 22; BeckOK WEG/Baer WEG § 26 Rn. 66; Bogen ZWE 2002, 153; grds. zur Amtsniederlegung BGHZ 121, 257 = NJW 1993, 1198). Erfolgt die Niederlegung zur Unzeit (§ 671 Abs. 2 BGB), berührt die Wirksamkeit nicht, löst aber ggf. Schadensersatzansprüche aus (Riecke/Schmid/Abramenko WEG § 26 Rn. 51).

 

Vorliegend liegt in der Erklärung, dass der „sofortige Rücktritt aus der Hausverwalterstellung“ erfolgt, die eindeutige Erklärung, das Amt nicht mehr ausüben zu wollen, dies genügt für die Amtsniederlegung. Dass daneben oder vorrangig der Hausverwaltervertrag gekündigt wurde, ändert hieran nichts.

 

Die Amtsniederlegung ist auch wirksam geworden, als sie der Klägerin, zu Händen ihres sie bereits damals vertretenen Prozessbevollmächtigten zugegangen ist. Allerdings wird vertreten, dass die Erklärung gegenüber der Eigentümerversammlung abzugeben ist (BeckOGK/Greiner WEG § 26 Rn. 331). Diese Auffassung teilt die Kammer nicht. Die Versammlung ist der Ort der Willensbildung der Eigentümer. Sie ist aber kein Organ, welches nach außen Erklärungen abgibt oder entgegennimmt. Dies kann nur durch vertretungsberechtigte (natürliche) Personen erfolgen. Vertretungsberechtigt ist im Regelfall der Verwalter (§ 27 Abs. 3 Nr. 1 WEG); fehlt er oder ist er - wie hier - von der Vertretung ausgeschlossen, vertreten alle Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 3 S. 2 WEG). Im Falle der Passivvertretung ist insoweit anerkannt, dass eine Willenserklärung nicht gegenüber allen Eigentümern erfolgen muss, sondern in analoger Anwendung von § 125 Abs. 2 S. 3 HGB, § 78 Abs. 2 S. 2 AktG, § 25 Abs. 1 S. 3 GenG, § 170 Abs. 3 ZPO ein Zugang an einen Wohnungseigentümer ausreicht (vgl nur. Bärmann/Becker WEG § 27 Rn. 284; Staudinger/Jacoby, 2018, WEG § 27 Rn. 235 mwN). Jedenfalls in der vorliegenden Konstellation, bei der in einer 2-Personen-WEG, eine von einem Miteigentümer betriebene Firma die Verwaltung übernommen hat, genügt die Mitteilung an den anderen Miteigentümer.

 

Ist damit die Amtsniederlegung bereits vor Klagezustellung am 30.10.2018 wirksam geworden, ist die Erledigung jedenfalls vor Rechtshängigkeit eingetreten. Für eine solche Konstellation ist nach der Rechtsprechung des BGH eine Erledigung prozessual nicht möglich (BGHZ 83, 12 (16) = NJW 1982, 1598 (1599); BGHZ 127, 156 (163) = NJW 1994, 3232 (3233); BGHZ 155, 392 (395) = NJW 2003, 3134). Der Gesetzgeber hat dem durch die Einführung des § 269 Abs. 3 S. 3 ZPO abgeholfen, dies erfordert aber eine - hier nicht erfolgte - Klagerücknahme.

 

Da die Kammer nach alledem der Berufung keine Erfolgsaussichten einräumt, wird angeregt - zumindest aus Kostengründen - sie zurückzunehmen.

 

 

Den Streitwert beabsichtigt die Kammer mit bis zu 2.000 € festzusetzen. Auch insoweit besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen der eingangs genannten Frist.