Wohnungseigentum

Kurze Inhaltsangabe:

 

Im Gesetz über „Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenshcfats,- Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie“ vom 27.03.2020 wurde in § 6 festgehalten (BGBl  I 2020,  569):

 

(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.

(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

 

Das OLG musste sich in mit der Frage auseinandersetzen, ob  eine in der Teilungserklärung vorgesehen Zustimmung des Verwalters bei einem Verkauf von Wohnungseigentum (§ 12 Abs. 1 WEG) dann gewahrt ist, wenn zwar eine Zustimmungserklärung einer als Verwalter auftretenden Person vorgelegt wird, aber nicht der Nachweis erbracht wird, das diese zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung auch Verwalter war (§ 26 Abs. 3, § 24 Abs. 6 WEG). Vorliegend sei nicht nachgewiesen worden, dass die „Hausveraltung H“ am 13.03.2020, dem Zeitpunkt der notarielle beglaubigten Zustimmungserklärung, auch Verwalterin war.

 

Es seien Protokolle zu Eigentümerversammlungen für die Jahre 2018 und 2019 vorgelegt worden, nach denen die Bestellung der „Hausverwaltung H“ zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31.12.2019 endete. Auch aus § 6 Abs.1 des am 28.03.2020 in Kraft getretenen COVID-Auswirkungen-BekämpfungsG ergäbe sich nicht die Verwalterbestellung zum 13.03.2020.  Zwar sei hier geregelt, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibe, wodurch nach der gesetzgeberischen Intention die Verwaltung der Gemeinschaft auch in Zeiten gewährleistet werden sollte, in denen eine Eigentümerversammlung nicht zusammentreten kann.  Aus der Gesetzesbegründung ergäbe sich weiterhin, dass die nicht nur für den Fall gelte, dass die Bestellungszeit nach Inkrafttreten dieses Gesetzes am 28.03.2020 ablaufe, sondern auch dann, wenn sie zuvor ablaufe (wie hier geschehen). Die Vorschrift führe aber nur dazu, dass der vormalige Verwalter mit Beginn des 28.03.2020 kraft Gesetzes wieder ins Amt gehoben worden sei. Es folge daraus nicht, dass der Verwalter mit Inkrafttreten des Gesetzes auch rückwirkend als bestellt anzusehen sei, sondern nur, dass er ab diesem Zeitpunkt wieder Verwalter ist mit der Folge, dass eine verwalterlose Zeit ende.

  

Daraus folge hier, dass der Verwalter die am 13.03.2020 abgegebene Erklärung nochmals abgeben müsse.

 

Aus den Gründen:

 

Tenor

 

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

 

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

 

Gründe

 

Die zulässige Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Essen ist in der Sache unbegründet.

 

Das Grundbuchamt hat die von den Beteiligten beantragte Eintragung der Beteiligten zu 3) als neue Wohnungseigentümerin zu Recht davon abhängig gemacht, dass die Beteiligten die Zustimmung des Verwalters des Wohnungseigentums zu der Veräußerung (§ 12 Abs. 1 WEG) nachweisen.

 

Dieser Nachweis ist entgegen der Rechtsauffassung der Beteiligten nicht erbracht. Der Nachweis setzt nicht nur die Vorlage einer notariell beurkundeten Zustimmungserklärung einer als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft auftretenden Person voraus, sondern auch den Nachweis, dass die die Zustimmungserklärung abgebende Person im Zeitpunkt dieser Erklärung auch tatsächlich Verwalter des Wohnungseigentums war (§§ 26 Abs. 3, 24 Abs. 6 WEG, vgl. auch Commichau in Münchner Kommentar zum BGB, § 12 WEG, Rn. 45). Dass die „Hausverwaltung H“ am 13. März 2020, dem Zeitpunkt der notariell beurkundeten Zustimmungserklärung, Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft Tstraße 00/Cstraße in F war, ist nicht nachgewiesen. Das vorgelegte Protokoll der Eigentümerversammlung vom 12. März 2018 weist einen Bestellungsbeschluss für die Jahre 2018 und 2019 aus. Diese Bestellung endete danach mit Ablauf des 31. Dezember 2019.

 

Dass die Hausverwaltung H im Zeitpunkt der Zustimmungserklärung am 13. März 2020 zur Verwalterin bestellt war, folgt auch nicht aus § 6 Abs. 1 des am 28. März 2020 in Kraft getretenen Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (im Folgenden: COVID-Auswirkungen-BekämpfungsG). Darin ist zwar geregelt, dass der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Dies soll nach der Intention des Gesetzgebers die Verwaltung der Gemeinschaft auch in Zeiten ermöglichen, in denen eine Eigentümerversammlung nicht zusammentreten kann (BT-Drucks 19/18110 S. 31).

 

Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich zudem, dass dies nicht nur für den Fall gilt, dass die Bestellungszeit nach Inkrafttreten von § 6 Abs. 1 COVID-Auswirkungen-BekämpfungsG am 28. März 2020 abläuft, sondern - wie vorliegend - auch dann, wenn sie zuvor abgelaufen war. Allerdings führt die Vorschrift in diesem Fall (nur) dazu, dass der vormalige Verwalter mit Beginn des 28. März 2020 kraft Gesetzes wieder ins Amt gehoben worden ist. Daraus folgt aber nicht, dass der Verwalter mit Inkrafttreten des Gesetzes auch rückwirkend als bestellt anzusehen ist, so dass er sich ununterbrochen im Amt befunden hat. Vielmehr endet in diesem Fall die verwalterlose Zeit am 28. März 2020 (Staudinger/Jacoby, Kommentar zum BGB (2018), § 26 WEG, Stand 25. April 2020, Rn. 114.2; Engelhardt in Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 26 WEG, Rn. 23b; Deutsches Notarinstitut, DNotI-Report 2020, 84 f, Zschieschack ZWE 2020, 165 (166)). Denn das Gesetz will nur eine krisenbedingte Regelung treffen, für eine Rückwirkung gibt es nichts her (Deutsches Notarinstitut, DNotI-Report 2020, 84 f.).

 

Für den vorliegenden Fall folgt daraus, dass die vor Inkrafttreten des COVID-Auswirkungen-BekämpfungsG erklärte Verwalterzustimmung erneut zu erklären ist.

 

 

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 GBO sind nicht gegeben.