Wohnungseigentum

Ordnungsgemässe Verwaltung: Der Zitterbeschluss und eine Übergangsregelung ?

LG München I, Urteil vom 06.02.2014 - 36 S 9481/13 -

Mit seiner Entscheidung vom 20.09.2000 – V ZB 58/99 – entschied der BGH gegen die bis dahin herrschende Auffassung in Lehre und Rechtsprechung, dass ein Beschluss gültig ist, wenn er nicht fristgerecht angefochten wird, selbst dann, wenn über einen Gegenstand beschlossen wird, der nicht einer Beschlussfassung unterliegt. Wer nun glaubt, dass damit das Thema „beendet“ warm hat sich geirrt, wie die jüngste Entscheidung des LG München I vom 06.02.2014 – 36 S 9481/13 – zeigt. Das LG München I will eine „Übergangszeit“ einräumen.

 

Das LG München I musste sich mit einem Beschluss auseinandersetzen, demzufolge Eigentümern, die in der Zeit von 2000 bis 2006 in eigener Regie einen Fensteraustausch durchgeführt haben, die Kosten hierfür erstattet erhalten. Dies widerspräche zwar ordnungsgemäßer Verwaltung. Allerdings wären Beschlüsse, die eine Ungleichbehandlung azfgrund der benannten Entscheidung des BGH aus 2000 versuchen abzufangen oder auszugleichen, unter gewissen Umständen doch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.


Das Landgericht argumentiert, dass bis zu der Entscheidung des BGH von 2000 ein Beschluss hier zu Kosten des Fensteraustauschs als bestandskräftig angesehen wurde, auch wenn die Kostenverteilung im Widerspruch zur Teilungserklärung stand. Die Beschlüsse, die vor der Entscheidung des BGH gefasst wurden, sind allerdings auch heute als nichtig anzusehen (Anm.: Soweit nicht anderweitiog zwischenzeitlich, insbesondere vor der Entscheidung des BGH diesbezüglich gerichtlich entschieden wurde). Haben mithin Eigentümer auf der Grundlage des nichtigen Beschlusses (vor 2000) Kosten für die Fenstererneuerung getragen, können sie einen Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft geltend machen. Ein Beschluss, der darauf abzielt, eine durch die Entscheidung des BGH begründete Ungleichbehandlung und damit Ungerechtigkeiten zu beseitigen bzw. abzumildern, würde daher ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (im konkreten Fall negiert).


Sollte sich diese Rechtsprechung durchsetzen und weiter mit dem OLG Düsseldorf  (Beschluss vom 05.12.2008 – 3 Wx 158/08 -) davon ausgegangen werden, dass in entsprechenden Fällen die Berufung auf eine Verjährung der „gesteigerten Treuepflicht“ aus der WEG heraus widerspräche, kann dies eine Prozesslawine für Altfälle auf Erstattung und von Beschlüssen (und deren Anfechtung) aus Ausgleichung / Abmilderung zur Folge haben.  



Aus den Gründen:

I.

Nach §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO ist eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit der Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen entbehrlich, da gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft kein Rechtsmittel zulässig ist (Thomas/Putzo, ZPO, § 540 Rd.-Nr. 5 m. w. N.). Die Revision wurde nicht zugelassen. Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Wohnungseigentumssache nach § 43 Nr. 4 WEG handelt; gemäß dem Gesetz zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches zum besseren Schutz der Verbraucherinnen und Verbraucher vor Kostenfallen im elektronischen Geschäftsverkehr und zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Frist des § 62 Abs. 2 WEG mit Art. 2 des genannten Gesetzes verlängert worden.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Auf die Berufung hin waren sowohl der unter TOP 7 gefasste Beschluss betreffend den Einbau von Rauch- und Wärmeabzugsanlagen als auch der unter TOP 12 b) gefasste Beschluss betreffend die Rückvergütung von Fensteraustauschkosten in den Jahren 2000 und 2006 für ungültig zu erklären, da beide Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Im Einzelnen:

1. Der unter TOP 7 gefasste Beschluss über den Einbau von Rauch- und Wärmeabzugsanlagen im Bereich der Treppenhäuser der Gebäude G.straße …, …, …, …, … und … und die Beauftragung der Firma W. gemäß dem vorgelegten Preisspiegel entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da es an einer ausreichenden Entscheidungsgrundlage fehlt. Die vier vorgelegten Angebote waren nicht vergleichbar. Dies ergibt sich daraus, dass sich die Angebote in ihrer Leistung unterschieden. So wurden Anlagen mit Funk und ohne Funk, Anlagen mit Notstromakku und ohne Notstromakku, Anlagen mit Durchzug vom obersten bis in das unterste Stockwerk und Anlagen ohne einen solchen Durchzug, Anlagen mit Rauchmelder und ohne Rauchmelder) angeboten. Die Kläger haben das Fehlen einer Vergleichbarkeit durch Vorlage der Tabelle K 24 substantiiert vorgetragen. Tabelle K 24 wurde anhand der ebenfalls vorgelegten Angebote erstellt. Zwar erfolgte die Vorlage von K 24 erst nach Ablauf der Anfechtungsbegründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG; bereits in der Klagebegründung wurde jedoch auf diesen Gesichtspunkt durch Benennung konkreter Unterschiede zwischen den Angeboten eingegangen, so dass der diesbezügliche Lebenssachverhalt jedenfalls in seinem wesentlichen Kern in der Begründungsfrist angelegt wurde (BGH, NZM 2009, 436). Angesichts dieses substantiierten Vortrags genügte die bloße Behauptung der Beklagten, die Angebote seien vergleichbar bzw. technisch identisch, nicht. Offen bleiben kann, ob, wie die Beklagten vortragen, hinsichtlich der Ausführung der Rauch- und Wärmeabzugsanlagen lediglich eine Ausführungsmöglichkeit bestanden hat. Denn auch dann hätte es der Vorlage mehrerer Angebote, die diese Möglichkeit beinhalten, bedurft.

Grundsätzlich ist vor der Vergabe eines Auftrags zur Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten die Einholung mehrerer Konkurrenzangebote erforderlich (BayObLG ZMR 2002, 689; Bärmann-Merle, WEG, § 21 Rd.-Nr. 28 bezugnehmend auf LG Hamburg ZMR 2012, 474- dort bei 3.000 € Instandsetzungskosten gefordert; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, § 21 Rd.-Nr. 69).

Bei der hier im Raum stehenden Maßnahme des Einbaus von Rauchwarnanlagen in einer Größenordnung von etwa 12.000,00 € ist jedenfalls eine Größenordnung erreicht, die das Einholen von Konkurrenzangeboten grundsätzlich erfordert. Soweit die Beklagten in der mündlichen Verhandlung zu bedenken gegeben haben, dass die Anknüpfung an die Gesamtsumme der Instandsetzungskosten der unterschiedlichen Größe einer WEG und damit der unterschiedlichen Kostentragungspflicht des einzelnen Eigentümers nicht gerecht werde, erscheint dies jedenfalls hier nicht problematisch, da die WEG mit etwa 300 Eigentümern zwar groß, aber nicht extrem groß ist. Auch ist fraglich, ob dieser Argumentation zu folgen wäre. So kommt es gerade bei großen WEGs häufiger vor, dass verhältnismäßig viele Eigentümer nicht zur Versammlung kommen oder die Willensbildung über Vollmachten dem Verwalter überlassen. Um die Mitwirkungsmöglichkeiten der Eigentümer, die selbst in der Versammlung entscheiden wollen, zu stärken, erscheint das Erfordernis, Vergleichsangebote einzuholen, gerade auch in den großen Gemeinschaften sinnvoll.

Indes bleibt die Frage der Erforderlichkeit letztlich hier theoretisch und kann damit im Ergebnis offengelassen werden: Vorliegend bedurfte es vergleichbarer Vergleichsangebote schon deshalb, weil die Verwaltung – wenn auch bereits 2 bis 3 Jahre vorher und vor der streitgegenständlichen Beschlussfassung lediglich telefonisch aktualisiert – tatsächlich mehrere Angebote eingeholt und als "Preisvergleich” (Anlage B 1) vorgelegt hatte. Wenn die Gemeinschaft schon mehrere Vergleichsangebote einholt bzw. einholen lässt, dann müssen diese aber auch die an Vergleichsangebote zu stellenden Anforderungen erfüllen, insbesondere vergleichbar sein, um eine hinreichende Entscheidungsgrundlage für die Beschlussfassung bilden zu können. Dies ist hier, wie ausgeführt, nicht der Fall.

Offen bleiben kann, ob die Verwaltung darüber hinaus gehalten gewesen wäre, entsprechend der von den Klägern zitierten Entscheidung des Amtsgerichts München ZMR 2011, 760 in einem mehrstufigen Vorgehen den Beschluss über den Einbau von RWAs vorzubereiten und ob dieser Punkt in der Frist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG zumindest im Kern gerügt war.

Auch der zu TOP 12 b) gefasste Beschluss, wonach unter bestimmten Voraussetzungen Eigentümern, die in den Jahren 2000 bis 2006 in eigener Regie den Fensteraustausch durchgeführt haben, die Kosten hierfür – mit gewissen Abschlägen – erstattet werden, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Allerdings ist in diesem Zusammenhang zunächst festzuhalten, dass Beschlüsse, die versuchen, die Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer, die aufgrund der sog. "Jahrhundertentscheidung” des BGH vom 20.9.2000 (BGH NZM 2000, 1184) eingetreten ist, bis zu einem gewissen Grad abzufangen bzw. auszugleichen, unter bestimmten Voraussetzungen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Hintergrund hierfür ist folgendes: Bis zu der genannten BGH-Entscheidung herrschte die allgemeine Auffassung und Rechtspraxis, dass Mehrheitsbeschlüsse, die gesetzliche Regelungen oder Regelungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss abändern, in Bestandskraft erwachsen, wenn sie nicht rechtzeitig angefochten werden (sog. "Zitterbeschlüsse”). In der sog. "Jahrhundertentscheidung” hat der BGH entschieden, dass derartige Beschlüsse, für die eine absolute Beschlussunzuständigkeit besteht, nichtig sind.

Hierunter fallen auch die in der Praxis häufig festzustellenden Beschlüsse über die Kostenverteilung von Fensteraustauschmaßnahmen. Diese widersprechen zumeist der Teilungserklärung und sind – auch wenn sie weit vor dem Jahr 2000 gefasst und jahrelang durchgeführt wurden – nichtig. Dies führt dazu, dass Eigentümer, die bis zur Kenntnis von der im Jahr 2000 geänderten BGH-Rechtsprechung ihre Fenster ausgetauscht haben, hierfür keine Kostenerstattung verlangt haben, weil sie davon ausgehen mussten, dass entsprechende in der Eigentümerversammlung getroffene Beschlüsse bindend waren, auch wenn die jeweilige Teilungserklärung anderes vorsah. Nunmehr hat sich die Nichtigkeit derartiger Kostenverteilungsbeschlüsse herausgestellt mit der Folge, dass für Wohnungseigentümer, die aufgrund eines solchen nichtigen Beschlusses Instandsetzungsmaßnahmen auf eigene Kosten durchgeführt haben, Aufwendungsersatzansprüche in Betracht kommen, soweit die Gemeinschaft die Aufwendung ohne den nichtigen Beschluss zu tragen gehabt hätte (OLG Düsseldorf ZMR 2009, 303, zitiert bei juris Rd.-Nr. 55).

Es kann deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, einen Beschluss zu fassen, diesen Wohnungseigentümern Instandsetzungskosten aus der Instandhaltungsrücklage zu erstatten (OLG Düsseldorf a. a. O., zitiert bei juris Rd.-Nr. 56). Die Frage nach der Verjährung etwaiger Ausgleichsansprüche hat dabei allenfalls sekundäre Bedeutung, da auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts für die Verhältnisse innerhalb der Gemeinschaft im Vergleich zu anderen Rechtsgebieten eine gesteigerte Treuepflicht gilt, welche es im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gebieten kann, gegenüber Wohnungseigentümern den Einwand der Verjährung nicht geltend zu machen (OLG Düsseldorf a. a. O., zitiert bei juris Rd.-Nr. 68).

Damit bleibt festzuhalten, dass nach der Rechtsprechung Übergangsregelungen, die der grundlegenden Änderung der Rechtsprechung im Jahre 2000 Rechnung tragen, unter bestimmten Voraussetzungen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen können, insbesondere im Hinblick auf den Grundsatz der notwendigen Gleichbehandlung der einzelnen Wohnungseigentümer sowie der Gewährung von Vertrauensschutz gegenüber früher getroffenen gemeinschaftlichen Regelungen (OLG Düsseldorf ZMR 2008, 732, zitiert bei juris Rd.-Nr. 44; OLG Hamm, ZWE 2007, 135 ff.).

Die hier getroffene Regelung kann jedoch das Ziel, Ungerechtigkeiten zu beseitigen oder zumindest abzumildern, nicht erreichen:

So weisen die Kläger zu Recht darauf hin, dass der Zeitraum 2000 bis 2006 willkürlich gewählt sei. Dem ist zuzustimmen. Auch die Kammer kann nicht recht nachvollziehen, warum gerade ab dem Jahr 2000 die Fenstereinbauten durch einzelne Eigentümer erstattet werden sollen. Nachdem im Jahr 2000 die "Jahrhundertentscheidung” gefallen ist, erscheint es nicht recht nachvollziehbar, dass ein Eigentümer, der nach dieser Entscheidung den Fensteraustausch auf eigene Kosten vorgenommen hat, als schutzwürdiger erachtet wird als ein andere Eigentümer, der etwa wenige Jahre vor dem Jahr 2000, wo die bahnbrechende BGH-Entscheidung noch nicht getroffen war, auf eigene Kosten seine Fenster erneuert hat. Denn während bis zu der BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2000 allgemein davon ausgegangen werden konnte und durfte, dass durch Mehrheitsbeschluss getroffene, von der Teilungserklärung abweichende und nicht angefochtene Kostenregelungen rechtswirksam und verbindlich sind, war dies ab dem Jahr 2000 zunehmend weniger der Fall.

Der streitgegenständliche Beschluss würde dazu führen, dass für eine Reihe von Fenstern, die vor 2000 ausgetauscht wurden, im Ergebnis überhaupt keine Erstattung gezahlt würde. Dies erscheint nicht billig. Soweit die Beklagten in der mündlichen Verhandlung die Auffassung vertraten, dass ein zu enger Erstattungszeitraum den Beschluss nicht fehlerhaft erscheinen ließe, da weitere Zeiträume noch ergänzend beschlossen werden könnten, folgt die Kammer dem nicht. Es ist davon auszugehen, dass die Entscheidung der Eigentümer betreffend die Erstattung von Fenstern auch maßgeblich davon abhängt, wie viel sie insgesamt hierfür bezahlen müssen. Deshalb ist nicht hinreichend sicher, dass der Beschluss mit dem gleichen Inhalt gefasst worden wäre, wenn auf die Eigentümer weitere Erstattungsansprüchen zukommen. Vielmehr ist bei verständiger Würdigung der Eigentümerinteressen davon auszugehen, dass sie die Erstattung von Fenstereinbaukosten in nur einem, abschließenden Beschluss und mit Blick auf die Gesamtkosten regeln wollten. Problematisch scheint der zu TOP 12 b) gefasste Beschluss auch vor dem Hintergrund, dass der in der gleichen Versammlung zu TOP 12 a) gefasste Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt ist. Damit ist eine Erstattung für die Jahre 2007 bis 2009 derzeit hinfällig, weshalb es dann dabei bliebe, dass gerade für einen Zeitraum von 6 Jahren ein privater Fensteraustausch (teilweise) rückvergütet würde. Dies mag nicht recht einleuchten. Hinzu käme, dass gerade die Einbauten in den Jahren 2007 bis 2010 zum Zeitpunkt der Beschlussfassung wohl nicht verjährt waren, wo hingegen für den unter TOP 12 b) fallenden Zeitraum eher an Verjährung zu denken wäre. Auch wenn die Verjährung der Ansprüche einer Erstattung nicht entgegenstehen muss (OLG Düsseldorf a. a. O.) erschiene es nicht sachgerecht, wenn möglicherweise verjährten Ansprüchen der Vorrang vor nicht verjährten gegeben würde.

Der zu TOP 12 b) gefasste Beschluss entspricht ferner auch deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er hinsichtlich der Höhe des Erstattungsanspruchs über das Ziel, Ungerechtigkeiten zu beseitigen, hinaus schießt. Der jährliche Abzug von lediglich 3 % für Austauschmaßnahmen in den Jahren 2000-2006 ausgehend von dem Angebot der Fa. Schock aus dem Jahr 2007 erscheint als zu niedrig, auch wenn dieses Angebot gegenüber den durch einzelne Eigentümern vorgenommenen Austauschmaßnahmen möglicherweise einen gewissen Mengenrabatt enthält.

In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass bei Erstattungen wie vorliegend eine gewisse Pauschalierung stattfindet, auch um der Gemeinschaft kaum mehr mögliche Nachforschungen im Einzelfall nach der tatsächlichen Reparaturbedürftigkeit der Fenster und ähnlichem zu ersparen. Die Forderung der Berufungsführer, dass Eigentümer zumindest nachweisen müssten, dass der damalige Austausch erforderlich war, wird der tatsächlichen Situation nicht gerecht. Gerade dies ist nämlich zumeist nicht mehr aufzuklären, für einen angemessenen Erstattungsbeschluss aber unschädlich. Zwar kann einerseits nicht davon ausgegangen werden, dass ausnahmslos alle Fenster, die ausgetauscht wurden, auch tatsächlich zu diesem Zeitpunkt ausgetauscht werden mussten, andererseits ist nach allgemeiner Lebenserfahrung auch nicht davon auszugehen, dass bei einer größeren Anzahl von Fenstern ein Austausch überhaupt nicht geboten bzw. erforderlich war, mussten doch die Eigentümer hierfür komplett in die eigene Tasche greifen. Dies lässt es eher unwahrscheinlich erscheinen, dass in größerem Umfang in der seit mehreren Jahrzehnten bestehenden Wohnanlage Fensteraustauschmaßnahmen ohne entsprechende Notwendigkeit erfolgt waren.

Allerdings muss ein Erstattungsbeschluss hinreichend berücksichtigen, dass es sich hierbei letztlich um einen Kompromiss handelt, der die Ungerechtigkeiten, die notwendige Folge der sog. Jahrhundertentscheidung sind, abmildern soll. Ausgangspunkt ist die doppelte Belastung derjenigen Eigentümer, die die Kosten für den Fensteraustausch/-sanierung seinerzeit selbst getragen haben, nunmehr aber über ihre Beiträge zu den Gemeinschaftskosten zusätzlich die Sanierungskosten der übrigen Eigentümer mittragen müssten, was als ungerechtfertigt empfunden wird. Überdies ist aber zu sehen, dass der jeweilige Eigentümer nicht mehr nachweisen kann und nach der grundsätzlich nicht zu beanstandenden Regelung einer teilweisen Erstattung auch nicht nachweisen muss, dass die Fenster tatsächlich reparaturbedürftig waren.

Dies gebietet es aber, den früher auf eigene Kosten austauschenden Eigentümern lediglich einen Teil ihres Aufwandes zuzubilligen. So kommt es etwa in Betracht, lediglich den Mindestaufwand zu erstatten (OLG Düsseldorf, ZMR 2008, 732, wobei dort für die im Raume stehenden Aufwendungen zwischen 1.000,00 € und 8.700,00 € zur Abgeltung durchgehend ein Betrag von 1.000,00 € gewährt worden war). Zu nennen ist ferner die Entscheidung OLG Düsseldorf ZMR 2009, 303, wo ein Beschluss gebilligt wurde, gemäß dem die betreffenden Sondereigentümer 50 % der jeweils geltend gemachten Aufwendungen erstattet bekamen, wobei es um Aufwendungen aus den Jahren 1990 bis 2001 ging.

Unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechung und des Sinn und Zwecks derartiger Regelungen, eine gewisse Gerechtigkeit aufgrund des Paradigmenwechsels wieder herzustellen, erscheint ein sachgerechter Ausgleich zwischen den Eigentümern weder durch den Abzug von 3 % jährlich, noch durch eine Beschränkung auf die Jahre 2000 bis 2006 zielführend.

Der Beschluss war deshalb für ungültig zu erklären.

Ein weiterer Gesichtspunkt für die Ungültigerklärung ergibt sich aus § 139 BGB im Hinblick auf die weiteren in der streitgegenständlichen Versammlung getroffenen Beschlüsse. Nachdem die dort getroffenen Fenstersanierungsbeschlüsse für ungültig erklärt sind, ist davon auszugehen, dass die Eigentümer dann auch keine Erstattungsregelungen für frühere Fensteraustauschmaßnahmen treffen wollten. Vielmehr ist bei verständiger Würdigung davon auszugehen, dass die Erstattungsregelung als Teil des übergeordneten Komplexes "Fenstersanierung insgesamt” aufgefasst wurde. Denn gemäß § 139 BGB ist bei teilweiser Ungültigkeit eines Beschlusses im Zweifel von Gesamtungültigkeit auszugehen, wenn nicht anzunehmen ist, dass der verbleibende Teil auch ohne die für ungültig erklärte Passage beschlossen worden wäre.

III.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.5

2. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich ist, § 543 Abs. 2 ZPO.

4. Eine Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit gemäß §§ 708 ff ZPO war nicht veranlasst. Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist gemäß § 62 Abs. 2 WEG ausgeschlossen. Damit ist die Entscheidung rechtskräftig.