Wohnungseigentum

Kurze Inhaltsangabe:

 

Für die (damaligen) Mitglieder eine Wohnungseigentümergemeinschaft wurde mit notariellem Protokoll ein Schuldanerkenntnis protokolliert und eine Sicherungshypothek im Grundbuch gewahrt. Nach Anerkennung der (Teil-) Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft beantragte diese eine Berichtigung der Gläubigerbezeichnung auf sich. Der Antrag wurde zurückgewiesen; die dagegen eingelegte Beschwerde wies das Kammergericht (KG) zurück.

 

Die Eintragung, so das KG, erfolge auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn das Recht von dem betroffen sei, der die Eintragung bewilligt, § 19 GBO. Einer Bewilligung zur Berichtigung bedürfe es dann nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen sei. Dieser Nachweis sei nicht erbracht worden.

 

Zwar habe der BGH die (Teil-) Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft mit seinem Beschluss vom 02.06.2005 - V ZB 32/05 -  anerkannt und der Gesetzgeber dies auch nachvollzogen (§§ 10, Abs. 6 – 8, 27  Abs. 3 WEG), doch würde dies an der rechtlichen Zuordnung eines für die Wohnungseigentümer eingetragenen Verfügungsverbotes im Grundbuch nichts ändern. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sei nichtumfassend, sondern auf Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen diese im Rahmender Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsleben teilnehme (BGH, Urteil vom 18.03.2016 - 5 ZR 75/15 -), weshalb keine Identität der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft angenommen werden könne. Vielmehr bleibe das Sonder- und Gemeinschaftseigentum in den Händen der Miteigentümer und es würde sich mithin um unterschiedliche Zuordnungsobjekte von Rechten und Pflichtenhandeln. Dies verbiete eine Umdeutung dahingehend, dass die Sicherungshypothek nunmehr nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustünde.

 

 

Zwar könnten offenbare Unrichtigkeiten auch von Amts wegen berichtigt werden. Auch wenn hier die Urkundsnotarin eine Berichtigung vornahm, müsse dies geprüft werden. Die Unrichtigkeit müsse offenkundig sein (§ 44a Abs. 2 BeurkG, der sich an § 319 Abs. 1 ZPO anlehne). Dies sei hier nicht der Fall. Vielmehr läge die Annahme nahe, dass es sich bei der ursprünglichen Bezeichnung der Gläubiger um die  namentlich aufgeführten Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft handele. Dies habe dem damaligen Rechtsverständnis entsprochen, wonach Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft mangels deren Rechtsfähigkeit nur solche der Wohnungseigentümer waren. Damit könne die Nachtragsurkunde der Notarin nicht richtig sein, da ansonsten die Gläubiger des Schuldanerkenntnisses nicht gewahrt blieben.

Aus den Gründen:

 

Tenor

 

Die Beschwerde wird bei einem Wert in Höhe von 5.000,00 EUR zurückgewiesen.

 

Gründe

 

1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, insbesondere ist die Beteiligte beschwerdebefugt (vgl. Senat, Beschluss zu diesem Grundbuch vom 2. November 2017 - 1 W 115/17 - nicht veröffentliche).

 

2. In der Sache bleibt das Rechtsmittel aber ohne Erfolg.

 

Das Grundbuchamt hat den Antrag vom 27. Juni 2018 auf Berichtigung der Gläubigerbezeichnung der Sicherungshypothek, eingetragen in Abt. III lfd. Nr. 1 des im Beschlusseingang bezeichneten Grundbuchs im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO.

 

a) Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt auf Antrag, §§ 13 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird, §§ 19 GBO. Zur Berichtigung des Grundbuchs bedarf es der Bewilligung jedoch nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird, § 22 Abs. 1 S. 1 GBO. Diesen Nachweis, an den nach allgemeiner und vom Senat in ständiger Rechtsprechung geteilter Ansicht strenge Anforderungen zu stellen sind (vgl. Senat, Beschluss vom 26. Februar 2004 - 1 W 557/03 - KG-Report 2004, 544), hat die Beteiligte hier nicht erbracht.

 

b) Der Senat hat bereits entschieden, dass die zwischenzeitlich - nach der Eintragung der Belastung in Abt. III lfd. Nr. 1 des Grundbuchs - erfolgte Anerkennung der (Teil-)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Rechtsprechung (BGH, NJW 2005, 2061) und Gesetzgeber (vgl. §§ 10 Abs. 6 bis 8, 27 Abs. 3 WEG) an der rechtlichen Zuordnung eines für die Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragenen Verfügungsverbots nichts geändert hat (Senat, Beschluss vom 11. Oktober 2013 - 1 W 195 - 196/13 - FGPrax 2014, 4; zum hiesigen Grundbuch bereits Senat, Beschluss vom 2. November 2017 - 1 W 115/17 - nicht veröffentlicht). Entsprechendes gilt für die hier in Abt. III lfd. Nr. 1 des Grundbuchs zugunsten einzelner Miteigentümer eingetragene Sicherungshypothek (vgl. Wilsch in: BeckOK GBO, Sonderbereich “Zwangssicherungshypothek”, Rdnr. 129).

 

aa) Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen (BGH, NZM 2016, 387, 389). Die Wohnungseigentümer sind deshalb mit der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich nicht identisch. Vielmehr bleibt das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum in den Händen der Miteigentümer, so dass zwei unterschiedliche Zuordnungsobjekte von Rechten und Verbindlichkeiten existieren (BGH, NJW 2005, 2061, 2068). Deshalb scheidet auch eine Umdeutung dahin, die Belastung Abt. III lfd. Nr. 1 stehe nunmehr nach Anerkennung ihrer Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, aus (vgl. Senat, a.a.O.).

 

bb) An diesem Ergebnis ändert nichts der Umstand, dass die Urkundsnotarin durch Nachtragsvermerk vom 22. März 2018 die UR-Nr. 1.../2... dahingehend berichtigt hat, dass Gläubigerin des Schuldanerkenntnisses die Wohnungseigentümergemeinschaft sei. Das Verfahren nach § 44 a Abs. 2 S. 1 BeurkG lehnt sich an die in § 319 Abs. 1 ZPO getroffenen Regelungen an (Preuß, in: Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG/DONot, 7. Aufl., §§ 44 a BeurkG, Rdn. 13). Danach sind offenbare Unrichtigkeiten in einem Urteil jederzeit von dem Gericht auch von Amts wegen zu berichtigen. Eine offensichtliche Unrichtigkeit in diesem Sinne liegt jedoch nur vor, wenn sie sich aus dem Zusammenhang des Urteils selbst oder aus den Vorgängen bei seiner Verkündung ergibt und wenn sie ohne weiteres erkennbar ist. Sie ist nur zulässig, wenn die Identität der Partei, im Verhältnis zu der das Prozessrechtsverhältnis begründet worden ist, gewahrt bleibt (BGH, NJW 2007, 518). Auch im Verfahren nach § 44 a Abs. 2 BeurkG muss sich der von dem Notar richtigzustellende Fehler für jeden Außenstehenden aus Umständen, die auch außerhalb der Urkunde liegen können, ergeben (OLG München, DNotZ 2012, 828 830).

 

Solche Umstände sind vorliegend aber nicht erkennbar. Vielmehr liegt die Annahme nahe, dass es sich bei der ursprünglichen Bezeichnung der Gläubiger des Schuldanerkenntnisses tatsächlich um die namentlich aufgeführten Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft handeln sollte. Denn das entsprach dem damaligen Rechtsverständnis, wonach Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft mangels Rechtsfähigkeit derselben solche der Wohnungseigentümer waren (vgl. BGH, NJW 1998, 3279). Vor diesem Hintergrund kann der Nachtragsvermerk der Urkundsnotarin nicht zulässig sein, weil ansonsten die Gläubiger des Schuldanerkenntnisses nicht gewahrt blieben (vgl. hierzu auch BGH, NJW 2011, 1453, 1454; Feskorn in: Zöller, ZPO, 32. Aufl., § 319 Rdn. 14).

 

3. Die Festsetzung des Verfahrenswerts folgt aus §§ 61, 36 Abs. 3 GNotKG. Anlass, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, § 78 Abs. 2 S. 1 GBO, besteht nicht.