Wohnungseigentum

Kurze Inhaltsangabe:

 

Die Wohnungseigentumsanlage war mit Balkonen versehen, vor denen sich Pflanzkübel befanden, die teilweise bepflanzt waren. Der Beklagte, ein Sondereigentümer in der WEG, hatte auf dem seiner Wohnung zugeordneten Balkon eine Photovoltaikanlage installiert. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte deren Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Das Amtsgericht wie die Klage mit der Begründung ab, es sei von der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft nicht der Nachweis der Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums geführt worden, zumal es sich - wenn überhaupt - nur um eine unerhebliche nachteilige Veränderung des optischen Eindrucks handeln würde. Auf die Berufung hin wurde das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben.

 

Rechtsgrundlage für das berechtigte Begehren der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sei § 1104 Abs. 1 BGB iVm. §§ 20, 14 Abs. 1 WEG mangels einer Duldungspflicht der Klägerin nach § 1004 Abs. 2 BGB.

 

Eine „bauliche Veränderung“ iSv. § 20 Abs. 1 WEG vorliege, bei der es sich um eine Maßnahme handele, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehe, liege nicht nur vor, wenn in die Substanz des Gemeinschaftseigentums eingegriffen würde. Entscheidens sei, ob eine auf Dauer angelegte Maßnahme zu einer Veränderung des  gemeinschaftlichen Eigentums führe, wobei eine optische Veränderung ausreichend sei (OLG Hamburg, Beschluss vom 17.01.2005 - 2 Wx 103/04 - zu einem Fassadenanstrich). Diese optische Veränderung nahm das Berufungsgericht an. Nach dem in den Akten befindlichem Lichtbild sei lediglich die Balkonbrüstung des Beklagten mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet. Unstreitig sollen dort vorher nur Pflanztröge optisch wahrnehmbar gewesen sein. Damit habe sich die die Anlage das Gesamtbild für die Eigentümer und Dritte deutlich verändert. Da es ich insoweit um eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums handele, könne die Klägerin deren Beseitigung grundsätzlich verlangen, ohne dass es auf eine Wesentlichkeit ankäme.

 

Dem Beseitigungsverlangen könne nur eine Duldungsverpflichtung nach § 1004 Abs. 2 BGB entgegenstehen, die hier vom Landgericht verneint wurde.

 

Eine Duldungspflicht würde sich hier nicht aus einem Gestattungsanspruch iSv. § 20 Abs. 1 WEG herleiten lassen. Ein diesbezüglicher Antrag des Beklagten sei von der Eigentümerversammlung abgelehnt worden. Er würde auch nicht bestehen. Der Anspruch auf förmliche Gestattung einer baulichen Veränderung gem. § 20 Abs. 3 WEG verlange, dass alle Eigentümer, deren Rechte über das Maß eines geordneten Zusammenlebens beeinträchtigt wären, einverstanden seien. Durch die hier gegebene optische Beeinträchtigung seien im Hinblick auf einen Vorher-Nachher-Vergleich (BGH, Urteil vom 18.11.2016 - V ZR 49/16 - alle Eigentümer betroffen, da die betroffene rückwärtige Fassade des Hauses weithin einsehbar sei. Die Balkone seien mit vorgelagerten Pflanztrögen ausgestattet und ein Großteil der Bewohner habe diese zur Begründung genutzt. Es ergäbe sich der Eindruck einer terrassierten, kastenartigen Fassade, die durch die horizontale Bepflanzung aufgebrochen sei. Diesem Gesamteindruck laufe die angebrachte Photovoltaikanlage zuwider, die Kollektoren würden sich deutlich von der üblichen Gestaltung abheben und auch dem flüchtigen Betrachter ins Auge stechen. Aus dem Umstand, dass einige Pflanztröge nicht begrünt worden seien, würde sich das Gesamterscheinungsbild nicht wesentlich ändern; es würde nicht dazu führen, dass bereits (frühere) Veränderungen zu einem uneinheitlichen Gesamtbild geführt hätten, das durch die jetzige Maßnahme nicht mehr wesentlich verstärkt würde (BGH aaO.). Bei der teilweise fehlenden Begrünung läge keine prägende optische Gestaltung vor; vielmehr würde es sich bei der Photovoltaikanlage um das einzige optisch hervorstechende Bauteil handeln.

 

 

Ein Anspruch des Beklagten ergäbe sich auch nicht aus einer anlogen Anwendung von § 20 Abs. 2 WEG. Der Gesetzeswortlaut enthalte eine enumerative Aufzählung von privilegierten Maßnahmen, bei ordnungsgemäßer Verwaltung im Rahmen einer Entscheidung der Eigentümerversammlung zu berücksichtigen sind. Die Photovoltaikanlage falle nicht unter die Auflistung in § 20 Abs. 2 S. 1 WEG; nur im Rahmen gesetzgeberisch abschließenden Regelung der Privilegierung käme eine analoge Anwendung allenfalls in Betracht. § 20 Abs. 2 WEG enthalte (entgegen der Ansicht in Hügel/Elzer, WEG 3. Aufl. 2021 zu § 20 Rn. 103 zum Klimaschutz) keine entsprechende Zielsetzung, weshalb alleine ein schützenswertes Interesse (Hügel/Elzer: Klimaschutz) einer analogen Anwendung dem gesetzgeberischen Willen widerspräche.  

 

Aus den Gründen:

 

Tenor

 

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Wunsiedel vom 07.03.2022, Az. 2 C 345/21 WEG, abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, die auf dem Balkon der Wohnung Nr. 12 im 3. Obergeschoss links des Anwesens Längenauer Str. 12, 95100 Selb befindliche Photovoltaikanlage zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits 1. und 2. Instanz zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

 

Beschluss

 

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.000,00 € festgesetzt.

 

Gründe

 

I.

 

Hinsichtlich der Feststellungen zur Tatsachengrundlage wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Wunsiedel vom 07.03.2022 (Bl. 32 ff d.A.) Bezug genommen. Ergänzend wird ausgeführt:

 

Hinsichtlich der konkreten Ausgestaltung der durch den Beklagten im Bereich des Balkons der Wohnung Nr. 12 errichteten Photovoltaikanlage wird Bezug genommen auf das mit Anlage K1 zur Akte gereichte Lichtbild.

 

Mit Endurteil vom 07.03.2022 hat das Amtsgericht Wunsiedel die Klage abgewiesen und der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, der Klägerin sei bereits kein Nachweis dahingehend geglückt, dass die Photovoltaikanlage das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtige. Im Übrigen handele es sich, wenn überhaupt, um eine ganz unerhebliche nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage, weswegen ein Anspruch auf Beseitigung ausscheide.

 

Hiergegen wendet sich die Berufung der Klägerin, die ihren Vortrag 1. Instanz wiederholt und vertieft. Sie sieht die Notwendigkeit eines rechtlichen Hinweises Gerichts 1. Instanz dahingehend, dass nach derzeitigem Stand der Nachweis der Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums nicht geführt sei. Weiter wendet sie sich gegen die Einschätzung des Erstgerichts, dass der optische Gesamteindruck der Wohnanlage durch das Anbringen der Photovoltaikanlage nicht beeinträchtigt werde. Im Übrigen wird auf die Berufungsbegründung vom 22.04.2022 (Blatt 66 ff. der Akte) Bezug genommen.

 

Die Berufungsklägerin beantragt:

Unter Aufhebung des am 07.03. 3022 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Wunsiedel, Az.: 2 C 345/21 WEG wird der Beklagte verurteilt, die auf dem Balkon der Wohnung Nr. 12 im 3. Obergeschoss links des Anwesens Längenauer Str. 12, 95100 Selb befindliche Photovoltaikanlage zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

 

Der Berufungsbeklagte beantragt

Zurückweisung der Berufung.

 

Der Beklagte verteidigt das Urteil 1. Instanz, das Erstgericht sei zutreffend davon ausgegangen, dass eine bauliche Veränderung nicht vorliege. Darüber hinaus habe der jeweilige Eigentümer aufgrund des Verfassungsrangs der Klimaziele das Recht und sogar die Pflicht, falls möglich, Alternativen zu konventionellen Stromversorgung vorzusehen und vorzuhalten. § 20 WEG sei daher verfassungskonform auszulegen. Im Übrigen wird auf die Berufungserwiderung vom 03.05.2022 (Blatt 72 f. Akte) Bezug genommen.

 

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachvortrages der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, das Protokoll der mündlichen Verhandlung und den sonstigen Akten-

 

inhalt Bezug genommen.Mit Zustimmung der Parteien wurde gemäß § 128 Satz 2 ZPO im schriftlichen Verfahren entschieden, Schlusstermin zur Einrichtung von Schriftsätzen wurde auf den 01.07.2020 bestimmt.

 

II.

 

Die Berufung der Klägerin ist statthaft (§ 511 Abs. 1, 2 Nr. 1 ZPO) und auch ansonsten zulässig (§§ 517, 519, 520 Abs. 1, 2, 3 ZPO).

 

In der Sache hat sie Erfolg, da das Amtsgericht im Ergebnis zu Unrecht die Klage abgewiesen hat.

 

Die Klägerin hat gegen den Beklagten aus § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 20, 14 Abs. 1 WEG einen Anspruch auf Beseitigung der durch den Beklagten errichteten Photovoltaikanlage, die Klägerin hat diese auch nicht nach § 1004 Abs. 2 BGB zu dulden.

 

1. Bei der Anbringung der streitgegenständlichen Photovoltaikanlage handelt es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG.

 

a) Bauliche Veränderungen sind gem. § 20 Abs. 1 WEG als „Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen“ legaldefiniert. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichtes kommt es für diese Einordnung nicht entscheidend darauf an, dass tatsächlich in die bauliche Substanz des Gemeinschaftseigentums eingegriffen wurde, vielmehr kann eine solche auch dann vorliegen, wenn keine feste Verbindung zum Gebäude hergestellt wird (MüKoBGB/Rüscher WEG § 20 Rn. 20). Entscheidend kommt es nicht allein auf die Frage des Substanzeingriffs, sondern darauf an, ob eine auf Dauer angelegte Maßnahme zu einer Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums führt, wobei rein optische Veränderungen genügen (OLG Hamburg, Beschluss vom 17.01.2005 - 2 Wx 103/04; iE auch BayObLG, Beschluß vom 28. 2. 2002 - 2Z BR 23/02 ; Jennißen/Hogenschurz § 22 Rn. 3a; Bärmann/Merle § 22 Rn. 7 f.; Spielbauer/Then/T.Spielbauer § 22 Rn. 3; BeckOGK/Kempfle WEG § 20 Rn. 21).

 

b) Nach diesen Maßstäben - denen sich die Kammer anschließt - liegt eine optische Veränderung der Fassade des Anwesens, mithin eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG vor. Insoweit kann auf das Lichtbild Anlage K1 Bezug genommen werden, aus der sich ohne weiteres ergibt, dass die Balkonbrüstung des Betroffenen als einzige mit entsprechenden Photovoltaik-Kollektoren ausgestattet ist. Unstreitig waren dort zuvor ausschließlich Pflanztröge optisch wahrnehmbar, wobei dahingestellt bleiben kann, ob diese zuvor tatsächlich bepflanzt waren oder nicht. Jedenfalls hat sich durch die Anbringung der Photovoltaikanlage das optische Gesamtbild der Fassade, durch weitere Eigentümer und Dritte auch ohne weiteres wahrnehmbar, verändert. Auf die Frage, wie weit diese Veränderung reicht bzw. ob diese eine erhebliche Beeinträchtigung der weiteren Wohnungseigentümer darstellt, kommt es bezüglich der Einordnung als bauliche Veränderung nicht an.

 

Da es sich insoweit um eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums handelt, kann die Klägerin grundsätzlich Beseitigung verlangen, § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB.

 

2. Die Klägerin ist entgegen der Ansicht des Beklagten auch nicht zur Duldung verpflichtet, § 1004 Abs. 2 BGB.

 

a) Dem Beklagten wurde die bauliche Veränderung nicht im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG gestattet, vielmehr wurde ein entsprechender Antrag des Beklagten im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 06.09.2021 (TOP 06, Beschluss Nr. 003/2021) abgelehnt.

 

b) Ein entsprechender Anspruch auf Gestattung im Sinne des § 20 Abs. 3 WEG besteht indes nicht.

 

Gemäß § 20 Abs. 3 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf förmliche Gestattung einer baulichen Veränderung durch Beschluss, wenn jeder Wohnungseigentümer einverstanden ist, dessen Rechte über das nach einem geordneten Zusammenleben hinausgehende Maß beeinträchtigt werden. Änderungen des optischen oder ästhetischen Gesamteindrucks sind dann nachteilig im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG, wenn sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung durch die in Rede stehende optische Veränderung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGH, Beschluss vom 19.12.1991 - V ZB 27/90; BayObLG, Beschluss vom 28.02.02002 - 2Z BR 23/02). Ein nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert. Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist (BGH Urt. v. 18.11.2016 – V ZR 49/16, BeckRS 2016, 118079, zu § 14 Nr. 1 WEG aF).

 

c) Nach Auffassung der Kammer sind die Rechte sämtlicher Wohnungseigentümer nach dem Maßstab des § 20 Abs. 3 WEG beeinträchtigt. Ausweislich des zur Akte gelangten Lichtbildes Anlage K1 ist die gesamte rückwärtige Fassade des Anwesens weithin einsehbar, die festzustellende nachteilige Beeinträchtigung eines jeden Wohnungseigentümers richtet sich demnach nach der optischen Gesamterscheinung der gesamten Fassade. Unstreitig ist jeder Balkon mit entsprechenden, vorgelagerten Pflanztrögen ausgestattet, ausweislich des Lichtbildes wird die Möglichkeit der Begrünung auch von dem weit überwiegenden Anteil der Bewohner genutzt. Es ergibt sich somit ein Gesamtbild einer terrassierten, kastenartigen Fassade, deren Gesamterscheinung durch horizontalen Bepflanzungen „aufgebrochen“ wird.

 

Dieser optischen Gesamterscheinung läuft die durch den Betroffenen angebrachte Photovoltaikanlage zuwider, die entsprechenden Kollektoren heben sich deutlich von der üblichen Gestaltung ab und stechen auch dem unaufmerksamen, flüchtigen Betrachter ohne weiteres ins Auge. Dies gilt auch dann, wenn eine Begrünung teilweise tatsächlich nicht durchgeführt wurde, denn insoweit liegt eine - prägende - optische Gestaltung gerade nicht vor. Die Tatsache, dass sich einzelne Bewohner gegen eine Bepflanzung des Pflanztroges entschieden haben, führt nicht dazu, dass hierdurch das Erscheinungsbild der Fassade entscheidend geändert würde. Zwar ist eine bauliche Veränderung nicht nachteilig, wenn bereits eine Vielzahl früherer Veränderungen zu einem uneinheitlichen Gesamteindruck geführt hat, der durch die geplante Maßnahme nicht mehr verstärkt wird (BGH, Urt. v. 18.11.2016 – V ZR 49/16). Hiervon kann aus Sicht der Kammer jedoch nicht ausgegangen werden, wenn lediglich eine mögliche Begrünung nicht durchgeführt wird, da eine „Veränderung“ in vorgenanntem Sinne gerade nicht vorliegt. Vielmehr handelt es sich bei der Photovoltaikanlage um das einzig tatsächlich optisch hervorstechende Bauteil, welches nachträglich an den Balkonen angebracht wurde, was letztlich auch durch den Beklagten nicht in Abrede gestellt wird.

 

Da nicht sämtliche Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind, liegen auch die Voraussetzungen nach § 20 Abs. 3 WEG nicht vor. Der Beschlussantrag des Beklagten wurde mit 8 zu 3 Stimmen abgelehnt.

3. Entgegen der Ansicht des Beklagten ist § 20 WEG auch nicht verfassungskonform dahingehend auszulegen, dass dem Beklagten ein Recht dahingehend, an seinem Balkon eine Photovoltaikanlage anzubringen, einzuräumen wäre.

 

Der Beschluss des BVerfG vom 24.3.2021, auf den sich der Beklagte bezieht, adressiert ausdrücklich den Gesetzgeber, hat aber wohl auch Auswirkung für behördliche Planungs- und Genehmigungsentscheidungen. Eine unmittelbare Wirkung im hiesigen Verfahren dagegen besteht insoweit nicht.

 

Auch ergibt sich ein Anspruch des Beklagten nicht aus einer analogen Anwendung von § 20 Abs. 2 WEG. Aufgrund der insoweit abschließenden Regelung der enumerativen Auflistung und der gesetzgeberischen Entscheidung, nur bestimmte Maßnahmen zu privilegieren, kommt eine analoge Anwendung allenfalls in besonderen Sachverhaltskonstellationen ausnahmsweise in Betracht. Eine solche liegt hier ersichtlich nicht vor. Die anderweitige Auffassung, wonach § 20 Abs. 2 S. 1 analog einen Anspruch auf andere bauliche Veränderungen, an denen ein schützenswertes Interesse besteht, vermitteln soll ist abzulehnen, da sie der Systematik des § 20 und dem gesetzgeberischen Willen widerspricht (vgl. zum Ganzen BeckOGK/Kempfle WEG § 20 Rn. 135; aA Hügel/Elzer WEG § 20 Rn. 103 f.).

 

4. Auf die Berufung der Klägerin hin war das Urteil des Amtsgerichts somit abzuändern und der Beklagte zur Entfernung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu verurteilen.

 

III.

 

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs., 97 Abs. 1 ZPO.

 

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

 

VI.

 

 

Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf der von den Parteien nicht angegriffenen Festsetzung des Streitwertes in der 1. Instanz.