Mietrecht

Kurze Inhaltsangabe:

 

Mit einem Pachtvertrag hatte der Pächter das Objekt „zur Betreibung von Paint-Ball-Spielen“ gepachtet. Nach einer behördlichen Nutzungsverfügung war der Betrieb einer Paint-Ball-Anlage auf dem Pachtgrundstück unzulässig. Im Pachtvertrag (§§ 1 und 7 Ziffer 2) wurde das Risiko der auch vollständigen Versagung einer Genehmigung zum Betrieb einer Paint-Ball-Anlage dem Pächter auferlegt. Der Kläger (Pächter) machte aus § 536a BGB, § 252 BGB Schadensersatzansprüche wegen entgangenen Gewinns geltend und beantragte Prozesskostenhilfe für die Klage. Das Landgericht wies den Antrag zurück, da es der Klage keine Erfolgsaussichten beimaß. Auf die Beschwerde gab das OLG dem Antrag statt.

 

Das OLG ging in seiner Entscheidung davon aus, dass aufgrund der behördlichen Nutztungsuntersagungsverfügung der Betrieb einer Paint-Ball-Anlage auf dem Pachtgrundstück unzulässig sei. Daher kam es darauf an, ob eine solche Anlage zum vertragsgemäßen Gebrauch gehörte. Dieser richte sich nach Vertragsinhalt und Vertragszweck. Dies würde in gewerblichen Miet-/Pachtverträgen regelmäßig im Vertrag näher dargelegt. Hier sei der Betrieb dieser Anlage ausdrücklich im Vertrag vorgesehen gewesen. Der Verpächter (Vermieter) schulde damit die Eignung des Miet-/Pachtobjekts zu einem entsprechenden Gebrauch.

 

Das Fehlen der behördlichen Genehmigung stelle sich als Mangel da, da die Nutzung im Hinblick auf die fehlende Genehmigung nicht mehr möglich sei. Es würde sich um durch die baulichen Gegebenheiten bedingte Nutzungseinschränkungen handeln, die, da Gebäudebezogen, grundsätzlich in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters fallen würden (BGH, Urteil vom 13.07.2011 - XII ZR 189/09 -).

 

Zwar hätten hier die Parteien in dem Vertrag das Risiko der Versagung der Genehmigung abweichend von der gesetzlichen Reglung dem Pächter/Mieter (Beklagten) auferlegt. Danach habe sich der Beklagte verpflichtet, alle notwendigen Genehmigungen zum Betrieb von Paint-Ball-Spielen vorzulegen und für sämtliche Genehmigungen und Auflagen zu sorgen. Es sei auch bestimmt worden, dass dem Verpächter/Vermieter für die Einhaltung der Voraussetzungen für den Betrieb keine Haftung übernehme. Derartige Klauseln seien allerdings unwirksam, wenn es sich bei ihnen um Allgemeine Geschäftsbedingungen iSv. § 305 BGB handele (also um Klauseln, die vom Verwender für mehrere Fälle genutzt würden oder werden sollen).  Nicht nur würden die Klauseln sowohl Gewährleistungsrechte ausschließen, sondern auch das Recht zur (fristlosen) Kündigung wegen des im Fahlen der Genehmigung liegenden Mangels der Miet-/Pachtsache gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, auch wenn (wie hier) das Risiko in die Sphäre des Vermieters/Verpächters fällt, es sei denn, es läge Arglist des Vermieters/Verpächters vor. Im Rahmen einer AGB-Prüfung würde ein derart weitreichender Haftungsausschluss den Pächter/Mieter entgegen Trau und Glauben unangemessen benachteiligen und sei daher unwirksam.

 

Die Unwirksamkeit würde dazu führen, dass der Mieter/Pächter wegen des im Fehlen der Genehmigung liegenden Mangels der Miet-/Pachtsache Schadensersatz verlangen können (wozu auch der entgangene Gewinn nach § 252 BGB gehöre); er müsse nicht kündigen, sondern könne am Vertrag festhalten und für die Laufzeit Schadensersatz begehren (BGH, Urteil vom 18.01.1995 - XII ZR 30/93 -); lediglich im Hinblick auf den entgangenen Gewinn würde dieser Anspruch nur bis zu dem Zeitpunkt geltend gemacht werden können, zu dem der Vermieter ordentlich hätte kündigen können.

 

 

Dies würde allerdings dann nicht gelten, wenn es sich um individualvertragliche Vereinbarungen handeln würde (OLG Frankfurt, Urteil vom 22.07.2016 - 2 U 144/15 -). Ob es sich um einen formularmäßigen Haftungsausschluss oder eine Individualvereinbarung handelt sei zwischen den Parteien streitig. Da die Möglichkeit besteht, dass es sich um Formularklauseln handelt, sei Prozesskostenhilfe zu gewähren (das Landgericht wird dies im streitigen Verfahren, ggf. nach Beweisaufnahme) zu klären haben.

 

Aus den Gründen:

 

 Tenor

 

Auf die sofortige Beschwerde des Beschwerdeführers wird der Beschluss des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 09.07.2018, Az. 31 O 32/18, abgeändert:

 

Dem Kläger wird Prozesskostenhilfe für das erstinstanzliche Verfahren unter Beiordnung von Rechtsanwalt … bewilligt.

 

Gründe

 

Die nach § 127 Abs. 2 ZPO zulässige Beschwerde des Klägers hat auch in der Sache Erfolg.

 

Der Klage kann nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand die Erfolgsaussicht nicht von vorneherein abgesprochen werden.

 

Es lässt sich nicht ausschließen, dass die Klausel in § 1 des Pachtvertrages unwirksam ist und der Kläger gegen die Beklagte aus § 536 a BGB, § 252 BGB einen Anspruch auf Schadensersatz wegen entgangenen Gewinns hat.

 

Nach Einschätzung des Senats ist die Mietsache aufgrund der behördlichen Nutzungsuntersagungsverfügung, nach der ein Betrieb einer Paint-Ball-Anlage auf dem Pachtgrundstück unzulässig ist, mangelhaft (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB), da sie zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht (mehr) geeignet ist.

 

Was zum vertragsgemäßen Gebrauch der Pachtsache gehört, richtet sich nach dem Vertragsinhalt und dem Vertragszweck. Die Gebrauchsgewährungspflicht ist auf die Ermöglichung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter ausgerichtet. Inhalt und damit Art, Umfang und Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen sich in erster Linie nach den mietvertraglichen Parteiabsprachen (BGH ZMR 1982, 212). Dabei ist der festgelegte Vertragszweck von wesentlicher Bedeutung (BGH ZMR 1986, 278). Bei gewerblichen Mietverträgen über Räume wird der Vertragszweck im Allgemeinen durch die Angabe des darin vom Mieter beabsichtigten Gewerbes bestimmt (Lützenkirchen in: Erman, BGB, 15. Aufl. 2017, § 535 BGB, Rn 68).

 

Nach dem Inhalt des zwischen den Parteien geschlossenen Pachtvertrages wurde das Pachtobjekt ausdrücklich „zur Betreibung von Paint-Ball-Spielen“ verpachtet. Damit war pachtvertraglich festgelegt, dass die Nutzung des Pachtobjektes zu diesem Zweck erfolgt. Zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauches gehörte somit grundsätzlich die Eignung des Pachtobjektes zu diesem Zweck.

 

Das Fehlen der behördlichen Genehmigung zur Nutzung als Paintball - Anlage stellt einen Mangel dar, da aufgrund der Nutzungsuntersagung für den Kläger die vertragsgemäße Nutzung nicht mehr möglich ist. Hierbei handelt es sich um durch die baulichen Gegebenheiten bedingte Nutzungseinschränkungen, die als gebäudebezogen grundsätzlich in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters fallen (BGH, ZMR 2011, 943; OLG Frankfurt, Urteil vom 22.07.2016, 2 U 144/15).

 

Die Parteien haben das Risiko auch der vollständigen Versagung der zum Betrieb als Paintball - Anlage erforderlichen Genehmigung zwar abweichend von der gesetzlichen Regelung dem Beklagten als Mieter auferlegt. Sie haben die Haftung der Klägerin für einen dahingehenden etwaigen Mangel in § 1 und § 7 Ziffer 2 des Pachtvertrages ausgeschlossen. In Ziffer 1 ist geregelt, dass der Pächter sich dazu verpflichtet, alle notwendigen Genehmigungen zur Betreibung von Paint-Ball-Spielen vorzulegen. In § 7 wird nochmals festgelegt, dass der Mieter für sämtliche Genehmigungen und Auflagen zu sorgen habe und der Vermieter für die Einhaltung der Voraussetzungen für den Betrieb des Gewerbes keine Haftung übernehme.

 

Diese Klauseln sind bei Anwendung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes allerdings unwirksam, sofern es sich bei ihnen um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 BGB handelt.

 

Die Klauseln schließen nicht nur die Gewährleistungsrechte des Vermieters aus, sondern auch dessen Befugnis zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Nach der Klausel des Mietvertrages ist der Mieter auch in Fällen, in denen die Nutzung ausschließlich aus Gründen versagt wird, die mit der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjektes in Zusammenhang stehen und die nach der gesetzlichen Regelung in den Risikobereich des Vermieters fallen, zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet und kann keine Gewährleistungsrechte geltend machen. Die Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses führt zugleich auch dazu, dass der Mieter wegen dieses Mangels mit dem Recht zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen ist. Ein vereinbarter Ausschluss der Mängelrechte schließt die Kündigung nur dann nicht aus, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschweigt (§ 536 d BGB, vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., § 543, Rn 42). Auch der Bundesgerichtshof geht in seiner Entscheidung vom 24.10.2007, XII ZR 24/06 (ZMR 2008, 274) davon aus, dass mit einer der hiesigen Klausel entsprechenden Vertragsklausel nicht nur die Gewährleistungsrechte eines Mieters, sondern auch dessen Befugnis zur fristlosen Kündigung ausgeschlossen werden. Die dort streitgegenständliche Klausel ist mit der hiesigen vergleichbar. Diese lautete: „Der Vermieter leistet keine Gewähr dafür, dass die gemieteten Räume den in Frage kommenden technischen Anforderungen sowie den behördlichen und anderen Vorschriften entsprechen. Der Mieter hat behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen.“ Die hier streitgegenständliche Klausel hat den gleichen Regelungsgehalt.

 

Ein so weit gehender Haftungsausschluss benachteiligt den Mieter nach allgemeiner Meinung entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist deshalb nach § 307 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 22.06.1988, VII ZR 232/87, NJW 1988, 376; BGH Urteil vom 24.10.2007, XII ZR 24/06, ZMR 2008, 274).

 

Der Mieter kann somit grundsätzlich unter den Voraussetzungen des § 536 a BGB wegen der fehlenden Genehmigung als Mangel der Mietsache Schadenersatz verlangen. Hierzu kann auch der entgangene Gewinn nach § 252 BGB gehören (Palandt/Weidenkaff, BGB, § 536 a BGB, Rn 14). Der Mieter muss bei Mängeln der Mietsache auch nicht kündigen; er kann vielmehr am Vertrag festhalten und für die gesamte Zeit Schadenersatz verlangen (BGH, Urteil vom 18.01.1995, XII ZR 30/93). Lediglich für den ihm entgangenen Gebrauch steht ihm ein Schadenersatzanspruch nur bis zu dem Termin zu, zu dem der Vermieter frühestens ordentlich kündigen konnte (Staudinger/ Emmerich (2018) BGB § 536a, Rn 17 a). Ob und wann der Vertrag beendet worden ist, ist bislang nicht vorgetragen. Darüber hinaus wäre ein etwaiges Mitverschulden des Klägers bei der Entstehung des Schadens zu berücksichtigen.

 

Vorgenanntes gilt allerdings nur, soweit es sich bei der streitgegenständlichen Klausel um Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Handelt es sich dagegen um eine individualvertraglich vereinbarte, ausgehandelte Klausel, ist diese wirksam und scheidet ein Ersatzanspruch des Klägers schon deshalb aus (OLG Frankfurt, Urteil vom 22.07.2016, 2 U 144/15).

 

Ob es sich vorliegend um einen formularmäßigen Haftungsausschluss oder um eine Individualvereinbarung handelt, ist zwischen den Parteien streitig. Da es jedenfalls möglich erscheint, dass es sich um eine Formularklausel handelt und ein Schadenersatzanspruch des Klägers bestehen kann, dessen Höhe aufgrund des bisherigen Vortrages nicht abschließend beurteilt werden kann, war dem Kläger Prozesskostenhilfe zu gewähren.