Mietrecht

Kurze Inhaltsangabe:

 

In einem schriftlichen Mietvertrag zwischen den Klägern als Vermieter und den Beklagten als Mieter über ein Einfamilienhaus war vorgesehen, dass die Beklagten auch die Gartenpflege übernehmen, ohne dass allerdings dort Art und Umfang näher bestimmt worden wären. Insbesondere war dort auch nicht dazu geregelt, ob die Beklagten Bäume entfernen könnten, was durch diese erfolgte.  Die Kläger wollten deshalb Schadensersatz. Das Amtsgericht wies die Klage ab; auf die Berufung hob das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil auf, und verwies den Rechtsstreit an das Amtsgericht (zur Beweisaufnahme) zurück.

 

Problematisch war im vorliegenden Fall (wie häufig im Zusammenhang mit entsprechenden mietvertraglichen Regelungen) eine hinreichend klare Bestimmung, was im Einzelnen die Mieter zur Gartenpflege tun mussten resp. auch nicht tun durfte. Das Landgericht betrachtete dies im Licht des § 305c Abs. 2 BGB (Unklarheitenregelung zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Im Allgemeinen würde man den Mieter nicht als befugt ansehen können, ohne ausdrückliche Genehmigung Pflanzen (Bäume) im Rahmen der übernommenen Gartenpflege zu entfernen, so das Landgericht. Es kann sogar vom Gegenteil ausgegangen werden: Der Mieter ist grundsätzlich nur zu einfachen Arbeiten bei übernommener Gartenpflege, wird nichts weiteres vereinbart, verpflichtet, wie Unkrautjäten, Rasenmähen, Laub rechen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2004 – 10 U 70/04 -). Der Umfang möglicher Verpflichtungen des Mieters ist aber gegenüber dem Recht des Mieters getrennt zu betrachten. Das Landgericht stellt auf § 10 des Mietvertrages ab, in dem zur „Benutzung der Mietsache“ zwar einige Verhaltenspflichten im Detail benannt und geregelt seien, ferner allgemein von „Um-, An- und Einbauten sowie Installationen oder andere Veränderungen der Mietsache“ spräche ohne konkret die Gartenpflege zu benennen, könne im Umkehrschluss auch eine Erlaubnis zur Beseitigung von (jedenfalls optisch störenden ) Gehölzen angenommen werden.  Es könne auf sich beruhen, ob diese Auslegung zutreffend sei, da es für die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB zu Gunsten des Mieters (da der AGB-Mietvertrag vom Vermieter gestellt wurde) ausreiche, wenn zwei unterschiedliche vertretbare Auslegungsvarianten existieren würden (BGH, Urteil vom 19.12.2018 - VIII ZR 254/17 -).

 

 

Wenn auch danach die Klageabweichung durch das Amtsgericht an sich gerechtfertigt wäre, ergab sich vorliegend die Besonderheit, dass nach (bestrittenen aber klägerseits unter Beweis gestellten) Vortrag der Kläger vor Unterzeichnung von diesen den beklagten mehrfach erklärt worden sei, da0ß weder Efeu an der Hauswand noch Bäume ohne Zustimmung der Kläger entfernt oder gefällt werden dürften. Es sei damit auch hier nach §§ 133, 157 BGB bei der Auslegung der Willenserklärung der wirkliche Wille der Parteien unter Berücksichtigung des objektiven, am Wortlaut auszumachenden Willens zu klären. Diese Begleitumstände habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt, was nachzuholen sei.

 

Aus den Gründen:

 

Tenor

 

Auf die Berufung der Kläger wird das am 19. März 2019 verkündete Urteil des Amtsgerichts Spandau - 5 C 401/18 - soweit darin die Klage in Höhe eines Betrages von 9.367,37 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23. August 2018 abgewiesen worden ist sowie im Kostenpunkt aufgehoben und der Rechtsstreit insoweit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung auch über die Kosten des Berufungsverfahrens an das Amtsgericht zurückverwiesen.

 

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

 

Die Revision wird nicht zugelassen.

 

Gründe

 

I.

 

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

 

II.

 

Die statthafte, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

 

Der Rechtsstreit war wie geschehen unter teilweiser Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO auf den Antrag der Kläger an das Amtsgericht zurückzuweisen. Danach darf das Berufungsgericht die Sache unter Aufhebung des Urteils zurückverweisen, soweit das Verfahren des ersten Rechtszugs an einem wesentlichen Mangel leidet und auf Grund dieses Mangels eine umfangreiche oder aufwändige Beweisaufnahme erforderlich ist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

 

Das angefochtene Urteil beruht in mehrfacher Hinsicht auf einer fehlerhaften Behandlung des Parteivorbringens, indem es zwischen den Parteien streitige Tatsachen als unstreitig behandelt und eindeutiges Parteivorbringen offensichtlich sachwidrig und damit objektiv fehlerhaft gewürdigt hat (vgl. BVerfG, Beschl. v. 7. April 1981 - 2 BvR 911/80, BVerfGE 57, 42, Heßler, in: Zöller, ZPO, 32. Aufl. 2018, § 538 Rz. 18, 25 jeweils m.w.N.).

 

Das Amtsgericht hat den von den Klägern geltend gemachten Schadensersatzanspruch verneint, da den Beklagten keine Pflichtverletzung zur Last falle. Die von den Klägern behauptete Entfernung der streitgegenständlichen Bäume entspreche vertragsgemäßem Gebrauch, da den beklagten Mietern - insoweit unstreitig - die Gartenpflege oblegen habe und die Parteien keine Vereinbarung getroffen hätten, die den Beklagten das Fällen von Bäumen untersagt hätte. Für ihren gegenteiligen Vortrag seien die Kläger mangels hinreichenden Beweisantritts beweisfällig geblieben.

 

Das ist nicht frei von Verfahrensfehlern. Zwar hat das Amtsgericht im Ausgangspunkt noch zutreffend darauf abgestellt, dass der schriftliche Mietvertrag im Lichte der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB keine hinreichend klare Regelung getroffen hat, ob, gegebenenfalls in welchem Umfang die Beklagten im Rahmen der ihnen auferlegten Pflicht zur Übernahme der Gartenpflege auch zur Entfernung von Pflanzen befugt und verpflichtet sein sollten. Im Allgemeinen werden Mieter nicht für befugt erachtet, Pflanzen ohne vorherige Gestattung des Vermieters zu entfernen (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 535 Rz. 347 m.w.N.). Aufgrund der in § 10 des Mietvertrages getroffenen Regelung zur „Benutzung der Mietsache“, die eine Vielzahl von Verhaltenspflichten des Mieters im Detail regelt, die streitgegenständlichen Maßnahmen dabei aber nicht nennt, sondern nur allgemein von „Um-, An- und Einbauten sowie Installationen oder anderen Veränderungen der Mietsache“ spricht, ist es vertretbar, dem schriftlichen Mietvertrag - jedenfalls in dem hier zu beurteilenden Fall einer in ihrer Reichweite nicht ausdrücklich und unmissverständlichen Abwälzung der „Gartenpflege“ auf den Mieter - im Umkehrschluss eine Erlaubnis zur Entfernung schadhafter oder vom Mieter zumindest als optisch störend empfundener Gehölze beizumessen. Ob diese Auslegung im Ergebnis zutreffend ist, kann dahinstehen. Für die Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB zu Gunsten der Beklagten reicht es aus, dass sie als eine von zumindest zwei Auslegungsvarianten vertretbar ist (st. Rspr., vgl nur BGH, Urt. v. 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NZM 2019, 253, juris Tz. 18 m.w.N.).

 

Eine den Beklagten im Ergebnis wegen § 305c Abs. 2 BGB günstige Auslegung des schriftlichen Mietvertrages käme jedoch nicht mehr in Betracht, wenn die Kläger die Beklagten vor Unterzeichnung des Vertrages tatsächlich ausdrücklich und mehrfach darauf hingewiesen haben sollten, dass „weder das Efeu an der Hauswand entfernt noch Bäume ohne Zustimmung der Kläger gefällt bzw. entfernt werden dürfen“. Nach den §§ 133, 157 BGB ist bei der Auslegung von Willenserklärungen der wirkliche Wille der Erklärenden zu erforschen. Dabei sind der Wortlaut und der ihm zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen. Bei der Willenserforschung sind auch der mit der Erklärung verfolgte Zweck, die Interessenlage der Parteien und die sonstigen Begleitumstände zu berücksichtigen, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. vom 16. Oktober 2012 - X ZR 37/12, NJW 2017, 3092, juris Tz. 18). Die von den Klägern behaupteten Begleitumstände des Vertragsschlusses indes hat das Amtsgericht ohne verfahrensrechtliche Rechtfertigung außer Betracht gelassen, da es zu der Auffassung gelangt ist, nicht zur von den Klägern beantragten Beweisaufnahme durch deren Einvernahme oder Anhörung als Partei verpflichtet gewesen zu sein. Das rügt die Berufung zu Recht.

 

Der Grundsatz der Waffengleichheit, der Anspruch auf rechtliches Gehör sowie das Recht auf Gewährleistung eines fairen Prozesses und eines wirkungsvollen Rechtsschutzes erfordern gem. Art. 3 Abs. 1, 103 Abs. 1, 2 Abs. 1 i.V.m. 20 Abs. 3 GG, Art. 6 Abs. 1 EMRK, dass einer Partei, die - wie die Kläger - für ein Vier-Augen-Gespräch keinen Zeugen hat, Gelegenheit gegeben wird, ihre Darstellung des Gesprächs in den Prozess persönlich einzubringen. Zu diesem Zweck ist die Partei gemäß § 448 ZPO zu vernehmen oder gemäß § 141 ZPO anzuhören (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. vom 14. Mai 2013 - VI ZR 325/11, VersR 2013, 1547, beckonline Tz. 10 m.w.N.). Mit diesen Grundsätzen lässt sich die Auffassung des Amtsgerichts, eine Parteianhörung diene nicht der Aufklärung eines streitigen Sachverhalts, sondern allein dem besseren Verständnis dessen, was eine Partei behaupten oder beantragen wolle, nicht vereinbaren.

 

Davon ausgehend ist nunmehr durch das Amtsgericht zunächst umfänglicher Beweis zu dem von den Klägern behaupteten Gesprächsverlauf durch Vernehmung oder Anhörung sämtlicher vier Parteien zu erheben. Sofern den Klägern der Beweis der von ihnen behaupteten Begleitumstände gelingen sollte, hat das Amtsgericht entsprechend § 563 Abs. 2 ZPO davon auszugehen, dass den Beklagten die Entfernung von Gehölzen nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Kläger gestattet war. In diesem Fall wäre weiterer Beweis über die zwischen den Parteien streitige Art und Anzahl der entfernten Bäume sowie - abhängig von diesem Beweisergebnis - gegebenenfalls über die von den Klägern behauptete - und von den Beklagten bestrittene - Schadenshöhe zu erheben.

 

Die Kammer hat das ihr gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO eingeräumte Ermessen hinsichtlich einer eigenen Sachentscheidung oder einer Aufhebung und Zurückverweisung (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011 – II ZR 188/09, NJW-RR 2011, 1365, juris Tz. 7) mit dem sich aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis ausgeübt. Denn eine Aufhebung und Zurückverweisung war hier wegen des Umfangs der durchzuführenden Beweisaufnahme nicht nur gerechtfertigt, sondern trotz der mit einer Aufhebung und Zurückverweisung für die Parteien verbundenen Nachteile allein wegen des Erhalts eines zumindest zweizügigen Instanzenzugs zur Überprüfung der umfangreichen neuerlichen Beweiserhebung geboten (vgl. BGH, a. a. O.).

 

Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit und die Kosten beruhen auf den §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 713 ZPO, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1, 41 Abs. 5 GKG. Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO zuzulassen, bestanden nicht, weil der Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung zukommt noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern.