Mietrecht / Pacht

Kurze Inhaltsangabe:

 

Es lag ein Wasserschaden in den vom Kläger angemieteten Räumen vor. Dieser wurde, wovon das OLG nach dem Vortrag des Klägers ausging, im Dezember 2020 durch eine innen liegende Dachentwässerung verursacht. Es handele sich damit um denselben Mangel wie bei einem ersten Schaden im Januar 2010.

 

Nach Auffassung des OLG, welches die Berufung des mietenden Klägers gegen ein klageabweisendes Urteil des Landgerichts aus offensichtlich unbegründet im Beschlussweg zurückwies, kommt eine Schadenshaftung des Vermieters aus § 280 Abs. 1 BGB nur in Betracht, wenn der Schaden nicht auf der Beschaffenheit der Mietsache beruhe. Ansonsten würde § 536a BGB lex specialis sein.

 

Auch ein Schadensersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 Fallgruppe 3 BGB käme nicht in Betracht. Ob ein Verzug des Vermieters mit der Mangelbeseitigung vorliege, richte sich nach § 286 BGB. Voraussetzung seien ein fälliger Anspruch des Mieters und grundsätzlich eine darauf gerichtete Mahnung. Eine Haftung des Vermieters scheide aus, wenn ihn an der Verzögerung kein Verschulden treffe.

 

Fällig würde der Beseitigungsanspruch bereits mit Entstehung des Mangels. Allerdings bedürfe es zur Geltendmachung der Rechte aus § 536a Abs. 1 BGB der Mängelanzeige durch den Mieter, § 536c Abs. 3 BGB. Um nun nach § 286 BGB einen Verzug zu begründen, bedarf es grundsätzlich der Mahnung. Dass diese hier nach § 286 Ab. 2 BGB entbehrlich sein könnte, konnte das OLG nicht erkennen. Die Mahnung müsse unmissverständlich zum Ausdruck bringen, dass dem Vermieter bei Nichtbeseitigung des mangels Nachteile drohen, ohne dass dabei zwingend eine Fristsetzung erforderlich sei. Die Mangelanzeige ersetze nicht die Mahnung. Wobei allerdings Mangelanzeige und Mahnung miteinander verbunden werden könnten. Ob eine derartige Verbindung vorläge, sei durch Auslegung zu ermitteln. Alleine die Behauptung des Klägers, mit der Anzeige des Mangels gleichzeitig gemahnt zu haben, reiche nicht aus. Mangels Vorlage der Mangelanzeige sah sich das OLG nicht in der Lage, eine Prüfung vorzunehmen. Da auch eine gesonderte Mahnung nicht schlüssig behauptet worden sei, den Kläger aber für den Verzugseintritt die Beweislast trifft, müsse ein Schadensersatzanspruch des Klägers nach § 536a Abs. 1 Fallgruppe 3 BGB scheitern.

 

 

Darüber hinaus würde ein Verzug auch voraussetzen, dass der Vermieter nicht ohne schuldhaftes Zögern nach Zugang einer Mahnung die Beseitigung des mangels beauftragt hätte. Ein Verzug würde auch in diesem Fall mit der Beseitigung des mangels enden. Würden wiederholt gleichartige Mängel auftreten, könne der Vermieter gehalten sein die Ursachen zu beseitige. Sei allerdings nach Beseitigung der Symptome nicht mit einem erneuten Wiederauftreten zu rechnen, könne sich der Vermieter darauf beschränken Da nichts dazu vorgetragen wurde, dass es bereits vor Januar 2010 Durchfeuchtungen der Decke kam (obgleich der Kläger die Räume seit 1994 nutze), sei nichts dafür ersichtlich, dass der Beklagte nach Beauftragung einer Fachfirma im Januar 2010 mit einer erneuten Durchfeuchtung gerechnet habe. Damit ergäbe sich aus dieser Erwägung auch kein Schadensersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 3. Fallgruppe BGB.

 

Aus den Gründen:

 

 Tenor

 

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Schwerin vom 20.09.2018 – 3 O 380/13 – wird zurückgewiesen.

 

2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

 

3. Das in Ziffer 1. genannte Urteil und dieser Beschluss sind vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem jeweiligen Titel vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagte in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

 

4. Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens wird auf 57.064,89 € festgesetzt.

 

Gründe

 

I.

 

Wegen der Sachverhaltsdarstellung und der in der Berufungsinstanz noch verfolgten Anträge nimmt der Senat auf seinen Hinweisbeschluss vom 05.08.2019 Bezug.

 

Nach wiederholt gewährter Fristverlängerung hat der Kläger mit Schriftsatz vom 18.11.2019 zu den Hinweisen des Senates Stellung genommen. Er macht geltend, dass bei der Beurteilung der Erforderlichkeit einer mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz berücksichtigt werden sollte, dass zwischen der Vernehmung des Zeugen L. und der Urteilsverkündung durch das Landgericht ca. 3,5 Jahre gelegen haben.

 

Der Kläger teilt die Auffassung des Senates, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg habe nicht. Ein Schadensersatzanspruch ergäbe sich aus § 536a Abs. 1 3. Alt. BGB bzw. aus § 280 Abs. 1 BGB. Er verweist hierzu auf seine Berufungsbegründungsschrift.

 

Auch wenn die Parteien die verschuldensunabhängige Haftung der Beklagten vertraglich ausgeschlossen haben sollten, stehe dem Kläger ein Schadensersatzanspruch aus § 536a Abs. 1 3. Alternative BGB zu. Der Senat habe sich zwar mit den ersten beiden Alternativen des § 536a Abs. 1 BGB befasst, sei aber auf die 3. Alternative nicht eingegangen. Die Beklagte sei jedenfalls zur ordnungsgemäßen Beseitigung des Mangels im Januar 2010 verpflichtet gewesen. Eine Beseitigung des Mangels auch in seiner Ursache sei aber nicht erfolgt.

 

Der Senat lege den Vortrag des Klägers, dass Ursache auch für den Wasserschaden im Dezember 2010 die innen liegende Dachentwässerung gewesen sei, seinen rechtlichen Erwägungen zu Grunde. Ausgehend hiervon handele es sich dementsprechend um denselben Mangel, wie er beim ersten Schaden im Januar 2010 aufgetreten sei. Dies bedeute aber, dass sich die Beklagte mit der Mangelbeseitigung im Verzug befunden habe. Der Mangelbeseitigungsanspruch des Klägers aus dem ersten Schadensereignis im Januar 2010 dürfte nicht in Frage stehen. Für den Anspruch nach § 536a 3. Alt. BGB begründe nicht erst der Verzug die Fälligkeit der Leistungspflicht des Vermieters. Der Vermieter sei immer bereits aus § 271 BGB schon bei Auftreten des Mangels verpflichtet, diesen zu beseitigen. Dem Verzug gehe daher regelmäßig eine Anzeige des Mieters nach § 536c BGB voraus. Der Kläger habe den Mangel der Mietsache im Januar 2010 unstreitig angezeigt und zur Mangelbeseitigung aufgefordert. Auch eine für einen Verzug erforderliche Mahnung liege vor. Selbst wenn man die Mangelanzeige nicht bereits als Mahnung ausreichen lassen wolle, liege in der Anzeige und gleichzeitigen Aufforderung zur Mangelbeseitigung die entsprechende Mahnung, denn der Mangelbeseitigungsanspruch entstehe bereits mit Auftreten des Mangels. Eine Mahnung liege schon immer dann vor, wenn es dem Vermieter klar ist, dass die Anzeige des Mangels die Aufforderung zur Mangelbeseitigung enthalte. Vorliegend habe die Beklagte den ersten Mangel beseitigen lassen, was ihr aber nicht gelungen sei.

 

Sowohl für den Verzug nach der 3. Alternative wie auch für die verschuldensunabhängige Haftung der Beklagten nach der 1. Alternative sei deren Pflichtverletzung anspruchsbegründend. Die Beklagte sei bereits nach dem ersten Schadenseintritt verpflichtet gewesen, den Mangel des Wassereintritts bei Tiefsttemperaturen dauerhaft beseitigen zu lassen. Die Beklagte habe sich nicht darauf beschränken können, die Folgen des Mangels oberflächlich zu beseitigen, sondern sie hätte sich Kenntnis über die Ursachen des Schadens verschaffen müssen. Die Beklagte habe einen erneuten Schadenseintritt billigend in Kauf genommen.

 

Der Kläger folge auch nicht der Ansicht des Senates, dass er ein Verschulden der Beklagten nicht schlüssig vorgetragen habe. Die Beklagte müsse sich das Verschulden des von ihr beauftragten Handwerkers – des Herrn L. – zurechnen lassen. Der Handwerker, der vom Vermieter zur Mangelbeseitigung eingeschaltet werde, sei Erfüllungsgehilfe des Vermieters. Das Verschulden des Herrn L. liege jedenfalls darin, die Beklagte nicht auf die Unzulänglichkeit seines Mangelbeseitigungsversuches hingewiesen zu haben, obgleich er gewusst habe, dass zukünftige Wassereintritte nur durch eine Änderung der Konstruktion der Dachentwässerung hätten verhindert werden können. Sollte der Zeuge diese Information an die Beklagte weitergegeben haben, was von dieser einfach bestritten werde, läge ein unmittelbares Verschulden der Beklagten vor.

 

Unabhängig davon, ob eine Schadensersatzpflicht sich auch aus § 280 Abs. 1 BGB ergebe, greife zumindest die Beweislastregel des § 280 Abs. 2 BGB.

 

II.

 

Auch unter Berücksichtigung des Vorbringens des Klägers mit Schriftsatz vom 18.11.2019 hält der Senat auch in geänderter Besetzung einstimmig an der rechtlichen Beurteilung fest, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

 

Auch insoweit nimmt der Senat auf seinen Hinweisbeschluss vom 05.08.2019 Bezug. In Ansehung der Stellungnahme des Klägers vom 18.11.2019 sieht der Senat allerdings Veranlassung, noch das Nachstehende auszuführen.

 

1.

 

Für den Senat nicht nachvollziehbar ist, warum der zeitliche Abstand zwischen einer Zeugenvernehmung und der Verkündung eines Urteils in erster Instanz in der Berufungsinstanz die Durchführung einer mündlichen Verhandlung gebieten sollte, wenn das Berufungsgericht der Berufung keine Erfolgsaussicht beimisst.

 

2.

 

Der Senat hält daran fest, dass in einem Mietverhältnis eine Schadenshaftung aus § 280 Abs. 1 BGB nur in Betracht kommt, wenn der Schaden nicht auf der Beschaffenheit der Mietsache beruht. Für letzteren Fall stellt nach seiner Stellung im Gesetz, seinem Wortlaut und seiner weiter gefassten Haftungssystematik § 536a BGB lex speciales dar. Dem ist augenscheinlich auch der BGH in seinem Urteil vom 22.10.2008 (Az. XII ZR 148/06) gefolgt, in welchem er betreffend auf der Beschaffenheit der Mietsache beruhende Schäden allein die Tatbestandsvoraussetzungen des § 536a BGB geprüft hat, sodann aber klargestellt hat, dass es hierneben auch eine Haftung aus § 280 Abs. 1 BGB geben kann, wenn diese auf der Verletzung anderer Vertragspflichten – wie etwa einer Fürsorgepflicht – beruhen.

 

3.

 

Auch ein Schadensersatzanspruch des Klägers aus § 536a Abs. 1 Fallgruppe 3 BGB kommt vorliegend nicht in Betracht. Ob ein Verzug mit der Mangelbeseitigung vorliegt, richtet sich nach § 286 BGB. Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch sind ein fälliger Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung und grundsätzlich eine darauf gerichtete Mahnung. Der Vermieter haftet nicht, wenn ihn an der Verzögerung kein Verschulden trifft (Günter in Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Aufl., § 536a, Rn. 54).

 

Fällig ist der Beseitigungsanspruch nach § 271 BGB schon mit Entstehung des Mangels (Günter in Guhling/Günter, a.a.O., § 536a, Rn. 55). Um Rechte aus § 536a Abs. 1 BGB geltend machen zu können, bedarf es jedoch gemäß § 536c Abs. 3 BGB einer Mängelanzeige durch den Mieter (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, MietR, 14. Aufl., § 536a, Rn. 53).

 

Um nach § 286 BGB einen Verzug zu begründen, bedarf es grundsätzlich einer Mahnung. Sie ist nur entbehrlich, wenn die Voraussetzungen des § 286 Abs. 2 BGB vorliegen. Hierfür ist nichts vorgetragen und auch sonst nichts ersichtlich. Die Mahnung muss unmissverständlich zum Ausdruck bringen, dass dem Vermieter, der den Mangel nicht beseitigt, Nachteile drohen. Eine Fristsetzung muss sie nicht enthalten (Günter in Guhling/Günter, a.a.O., § 536a, Rn. 57). Die Mahnung muss also eine Leistungsaufforderung enthalten, aus der erkennbar wird, dass das Ausbleiben der Leistung rechtliche Folgen haben wird (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536a, Rn. 56). Die Mangelanzeige allein ersetzt die Mahnung nicht (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536a, Rn. 54). Da aber der Mangelbeseitigungsanspruch mit der Entstehung des Mangels fällig wird, können Mängelanzeige und Mahnung miteinander verbunden werden. Ob die Anzeige zugleich auch eine Mahnung enthält, ist durch Auslegung der Erklärung zu ermitteln (Günter in Guhling/Günter, a.a.O., § 536a, Rn. 60). Der Erklärungswert der Anzeige ist daher genau zu prüfen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536a Rn. 54). Ob die Mängelanzeige gleichzeitig auch eine Mahnung enthält, richtet sich danach, ob der Mieter den Vermieter eindeutig und bestimmt zur Mängelbeseitigung auffordert (MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 536a, Rn. 13). Der Kläger behauptet vorliegend zwar, den Mangel der Beklagten gegenüber angezeigt zu haben und will hierin gleichzeitig eine Mahnung erblicken. Dies aber ist der Nachprüfung durch den Senat entzogen, weil der Kläger weder den Inhalt der Anzeige vorgetragen, noch eine solche vorgelegt hat. Eine gesonderte Mahnung hingegen hat er nicht behauptet. Insoweit es hier an einem hinreichend substantiierten, schlüssigen Vortrag fehlt, den Kläger aber für die Verzugsvoraussetzungen die Vortrags- und Beweislast trifft, muss ein Schadensersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 Fallgruppe 3 BGB bereits hieran scheitern.

 

Darüber hinaus setzt nach wohl überwiegender Ansicht der Verzug des Vermieters mit der Beseitigung des Mangels voraus, dass er nicht ohne schuldhaftes Zögern nach Zugang der Mahnung die Leistung zur Beseitigung des Mangels in Auftrag gegeben hat (MünchKomm-BGB/Häublein, § 536a, Rn. 13; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536a, Rn. 56; Günter in Guhling/Günter, a.a.O., § 536a, Rn. 64). Der Kläger hat nichts dazu vorgetragen, wann die Beklagte nach Zugang zumindest einer Mängelanzeige eine Fachfirma mit der Beseitigung des Mangels beauftragt hat.

 

Hat der Vermieter die Beseitigung nicht unverzüglich beauftragt, endet sein Verzug jedenfalls mit der Beseitigung des Mangels. Dabei ist nach den Umständen des Einzelfalles zu beurteilen, ob dies nur die Beseitigung der Mangelsymptome (so LG Bremen, Urt. v. 05.09.2018, 1 S 281/17, NJW-Spezial 2018, 706) oder auch eine Erforschung und Beseitigung der Ursachen erfordert. Treten wiederholt gleichartige Mängel auf, kann der Vermieter gehalten sein, die Ursachen in der Weise zu beseitigen, dass er durch eine Sanierung die beeinträchtigungslose Nutzungsmöglichkeit herstellt (OLG Düsseldorf, Urt. v. 20. September 2007 – I-10 U 46/07 NZM 2009, 281; Schmidt-Futterer, a.a.O., § 535, Rn. 63). Ist nach den Umständen des Einzelfalles nach Beseitigung der Symptome nicht mit einem wiederholten Auftreten des Mangels zu rechnen, kann sich der Vermieter hierauf beschränken (Eisenschmid jurisPR-MietR 4/2018, Anm. 3). Es ist nichts dazu vorgetragen, dass Durchfeuchtungen der Decke bereits vor Januar 2010 aufgetreten sind, obgleich der Kläger die Räume bereits seit 1994 genutzt hat. Ebenso ist nichts dafür ersichtlich, dass die Beklagte mit erneuten Durchfeuchtungen nach Beauftragung einer Fachfirma gerechnet hat. Auch hat der Kläger nichts dafür vorgetragen, dass der Zeuge L. bereits im Januar 2010 von einer solchen Gefahr ausgegangen ist. Soweit er im Januar 2011 gegenüber den Zeuginnen K. und C. derartiges geäußert haben soll, lässt dies nicht erkennen, ob ihm die Erkenntnis, dass bei einer Verlegung des Rohres nicht zu den Vorfällen im Dezember 2010 gekommen wäre, bereits im Januar 2010 zur Verfügung stand, oder er diese erst nach dem zweiten und dritten Schadensfall gewonnen hat. Soweit der Kläger vorgetragen hat, der Zeuge habe bereits im Januar 2010 eine Mitarbeiterin der Beklagten hierauf hingewiesen, hat der Senat diesen Vortrag aufgrund des übrigen Vorbringens des Klägers als eine Behauptung ins Blaue hinein eingeordnet. Hieran hält der Senat fest.

 

Nach alledem kommt ein Schadensersatzanspruch auch aus § 536a Abs. 1 Fallgruppe 3 BGB nicht in Betracht.

 

4.

 

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.