Kaufrecht

Die Beklagten erbten das streitbefangene Hausgrundstück (errichtet 1954) im März 2019 von ihrer Mutter (die zuletzt dort wohnte) und verkauften es mit notariellen Vertrag am 28.11.2019, nach zwei vorangegangenen Besichtigungen durch die Kläger, an die Kläger. Die Übergabe erfolgte am 21.12.2019. In der Folge rügten die Kläger Durchfeuchtungserscheinungen an den Kelleraußenwendungen und erhoben Schadensersatzklage. Das Landgericht wies die Klage ab. Auf die Berufung der Kläger wies das OLG in seinem Beschluss nach § 522 ZPO darauf hin, dass der Senat die Berufung als offensichtlich unbegründet zurückweisen wolle.

 

Während das Landgericht seien Entscheidung auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss stützte und eine Ausnahme nach § 444 BGB wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels negierte, sah das OLG die Begründetheit der Klage bereits wegen Fehlens eines Mangels nicht, § 434 Abs. 1 BGB a.F./§434 Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F. Habe ein Haus die vereinbarte Beschaffenheit, sei es sachmängelfrei. Bei fehlender Beschaffenheitsvereinbarung läge eine Sachmängelfreiheit vor, wenn sich die Sache für den nach Vertrag vorausgesetzten Gebrauch eigne, § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB a.F./§ 434 Abs. 2 Nr. 2 BGB n.F. oder sich für die gewöhnliche Verwendung eigne und eine Beschaffenheit aufweise, die bei Sachen der gleichen Art üblich seien und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten dürfe (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB a.F./§ 434 Abs. 2 Nr. 2 BGB n.F.). Vorliegend sei eine bestimmte Beschaffenheit zum Keller des Hauses nicht vereinbart worden und ein bestimmter Verwendungszweck (z.B. zum Wohnen) nicht nach dem Vertrag vorausgesetzt worden. Der Keller eigne sich gemessen an dem Baujahr 1954 zur gewöhnlichen Verwendung (als Abstell- und Lagerraum) und weise eine Beschaffenheit auf, die bei Häusern aus den 50er Jahren üblich sei und die die Kläger daher erwarten konnten.  Diesbezüglich verwies das OLG auf das einschlägige Urteil des BGH vom 19.01.2018 – V ZR 256/16 -, in dem dieser feststellte, dass trotz festgestellter Feuchtigkeit im Keller das Haus eine Beschaffenheit aufweise, die bei Sachen gleicher Art üblich sei und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann; der Keller sei nicht zu Wohnzwecken und zu einer Zeit (50er Jahre) errichtet worden, als Kellerabdichtungen noch nicht zum Stand der Technik gehört hätten. Dies träfe hier auch zu; der Sachverständige habe noch einen Schwarzanstrich von nicht messbarer Stärke feststellen können, der allerdings nur eine durchschnittliche Lebenserwartung von 30 bis 40 Jahren habe und danach sei regelmäßig von einer Durchfeuchtung auszugehen.  

 

 

Damit kam es für die Entscheidung nicht darauf an, ob die Klage (auch) aus den Gründen des Landgerichts unbegründet war, da es nicht entscheidungserheblich war, ob die Beklagten etwas von den Feuchtigkeitsmängeln wusste und/oder Änderungen vorgenommen hatten um einen Mangel zu verdecken. Das OLG führte aber auch ergänzend aus, dass auch aus den dortigen Gründen das klageabweisende Urteil gerechtfertigt sei. Man könne nach dem landgerichtlich eingeholten Sachverständigengutachten nicht davon ausgehen, dass die Beklagten die Feuchtigkeitsproblematik arglistig verschwiegen habe. Die Beklagten hätten seit ihrer Kindheit nicht mehr in dem Haus gelebt, dieses im März 2019 geerbt und bereits im November 2019 verkauft. Nach dem Gutachten könne keine Kenntnis der Beklagten bewiesen werden, auch nicht, dass die Beklagten Feuchtigkeitsprobleme jedenfalls für möglich hielten, wobei die Kläger selbst angegeben hätten, bei ihren Besichtigungen seien die Kellerwände unauffällig gewesen.

 

 

 Tenor

 

I. Die Kläger werden gemäß § 522 Abs. 2 ZPO darauf hingewiesen, dass die Berufung gegen das angefochtene Urteil offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg bietet, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Der Senat beabsichtigt deshalb, die Berufung aus den nachfolgenden Gründen ohne mündliche Verhandlung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.

II. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen, sofern die Berufung nicht aus Kostengründen innerhalb der genannten Frist zurückgenommen werden sollte.

III. Der Senat beabsichtigt, den Streitwert für den zweiten Rechtszug auf 39.450,00 €

 

Gründe

 

I.

 

Die Parteien streiten um Schadensersatz aus einem Grundstückskaufvertrag. Die Kläger erwarben am 28.11.2019 von den Beklagten das Hausgrundstück D. Nr. 7 in M.. Es ist mit einem 1954 errichteten Einfamilienhaus bebaut. Die Veräußerung erfolgte unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Das Haus war zuletzt von der Mutter der Beklagten bewohnt worden, von der die Beklagten es im März 2019 geerbt haben.

 

Vor Abschluss des Kaufvertrages erfolgten im September 2019 zwei Besichtigungen. Zu dem zweiten Besichtigungstermin zogen die Kläger einen befreundeten Makler hinzu, der u.a. mit einem Feuchtigkeitsmessgerät die Kellerwände untersuchte. Die Übergabe erfolgte am 21.12.2019. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14.04.2020 beanstandeten die Kläger gegenüber den Beklagten Durchfeuchtungserscheinungen an den Kelleraußenwänden.

 

Es wurde zunächst ein selbständiges Beweisverfahren durchgeführt, in dem die Sachverständige S. ein Gutachten erstattete.

 

Mit ihrer am 11.01.2022 erhobenen Klage haben die Kläger Schadensersatz in Höhe der kalkulierten Mangelbeseitigungskosten geltend gemacht. Sie haben behauptet, im Zeitpunkt der Besichtigungen habe sich der Keller augenscheinlich in einem guten Zustand befunden. Die später zutage getretenen Durchfeuchtungserscheinungen seien den Beklagten bekannt gewesen; vor dem Verkauf hätten die Beklagten kaschierende Malerarbeiten durchgeführt und den Mangel bei der Veräußerung arglistig verschwiegen.

 

Die Kläger haben erstinstanzlich beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 39.450,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.05.2020 zu zahlen;

festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, ihnen im Falle der Sanierung der festgestellten Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss des Einfamilienhauses D.-Nr. 7 in M., die anfallende Umsatzsteuer zu ersetzen.

 

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

 

Die Beklagten sind den Behauptungen der Kläger entgegengetreten. Sie haben vorgetragen, sie hätten lediglich im August 2019 in einem der Kellerräume Ausbesserungsarbeiten am Innenputz vorgenommen, allerdings ohne diese anschließend überzustreichen.

 

Mit dem angefochtenen Urteil hat das Landgericht die Klage abgewiesen und im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Anspruch nicht zu, weil der vereinbarte Haftungsausschluss wirksam sei. Eine Ausnahme gemäß § 444 BGB komme nicht zum Tragen, weil die Beklagten weder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hätten, noch nach dem Beweisergebnis zugrunde gelegt werden könne, dass die Beklagten den Feuchtigkeitsschaden arglistig verschwiegen hätten. Es sei nicht bewiesen, dass die Beklagten den Mangel der unzureichenden Abdichtung der Kelleraußenwände und des Gebäudesockels gekannt oder für möglich gehalten hätten. Zwar habe die Sachverständige Anstrich- und Putzschäden als Hinweise auf eine - bereits länger vorhandene - Durchfeuchtung der Kelleraußenwände festgestellt. Da die Beklagten jedoch seit ihrer Kindheit nicht mehr in dem Haus gewohnt hätten und der äußere Zustand der Kellerwände bei der Besichtigung unstreitig unauffällig gewesen sei, stehe die erforderliche Kenntnis der Beklagten nicht fest. Auch kaschierende Malerarbeiten (in der Besitzzeit der Beklagten ab 2019) seien nicht bewiesen worden. Die Sachverständige habe den Zeitpunkt des Anstrichs nicht hinreichend eingrenzen und auch keine Hinweise auf nur punktuelle Ausbesserungen feststellen können. Die Ausbesserungen am Putz in einem der Kellerräume ohne Überstreichen oder einen sonstigen Versuch des Kaschierens taugten ebenfalls nicht als Hinweis auf eine bekannte Feuchtigkeitsproblematik. Es bestehe im Übrigen keine allgemeine Aufklärungspflicht eines Verkäufers, den Käufer über alle Umstände aufzuklären, die für seine Entschließung zum Vertrag möglicherweise von Bedeutung sein könnten; es sei vielmehr grundsätzlich Sache einer jeden Partei, die eigenen Interessen wahrzunehmen, weshalb der Käufer nicht erwarten könne, über solche Mängel aufgeklärt zu werden, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar oder die vom Käufer (aus der Perspektive des Verkäufers) in dessen Erwägungen beim Vertragsschluss bereits einbezogen worden seien. Vorliegend sei zumindest das Fehlen eines Anschlusses für das Entwässerungsrohr am Anbau, was die Sachverständige als eine der Schadensursachen angesehen habe, frei erkennbar gewesen. Überdies sei bei einem 65 Jahre alten unterkellerten Haus als allgemein bekannt vorauszusetzen, dass mit Feuchtigkeit im Keller gerechnet werden müsse; dies gelte zumindest dann, wenn es wie hier keinen Hinweis auf eine zwischenzeitliche Sanierung gebe. Demgemäß hätten die Kläger auch einen Fachmann zur Besichtigung hinzugezogen, der speziell im Keller Feuchtigkeitsmessungen vorgenommen habe. Aufgrund seiner Einschätzung, dass man im Hinblick auf Feuchtigkeit im Keller „in naher Zukunft etwas machen“ müsse, seien sich die Kläger des Problems ersichtlich im Klaren gewesen; weitergehende Hinweise der Beklagten seien nicht veranlasst gewesen.

 

Mit ihrer Berufung verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches Begehren - bis auf den Feststellungsantrag - weiter. Das Landgericht sei rechtsfehlerhaft zu dem Schluss gelangt, dass die Beklagten von der mangelhaften Abdichtung der Kelleraußenwände und des Gebäudesockels keine positive Kenntnis gehabt und weder den Mangel selbst noch die daraus resultierende Feuchtigkeitsproblematik für möglich gehalten hätten. Das Landgericht habe dabei den eigenen Vortrag der Beklagten nicht ausreichend gewürdigt.

 

Die Feuchtigkeit sei auch für einen Keller aus dem Jahr 1954 unüblich hoch und offenbar auch Folge unzureichender Instandhaltung und Wartung. Der tatsächliche Zustand entspreche nicht dem, was bei vergleichbaren Häusern zu erwarten sei. Die Beklagten hätten als Eigentümer schon unter dem Gesichtspunkt der Verkehrssicherungspflicht eine eigene ausführliche Besichtigung vornehmen müssen. Das Landgericht habe auch rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass die Durchfeuchtungen bereits im Zeitpunkt der Besichtigung vorhanden gewesen sein müssten.

 

Hinsichtlich der „Verkaufslackierung“ sei der Durchführungszeitraum von der Sachverständigen auf maximal drei bis fünf Jahre geschätzt worden, was jedoch entgegen der Annahme des Landgerichts nicht bedeute, dass die Arbeiten nicht auch kürzer zurückliegen könnten. Unstreitig seien im Jahr 2019 Ausbesserungsarbeiten durch den Schwiegersohn der Beklagten zu 1) durchgeführt worden. Dieser habe im Begutachtungstermin noch angegeben, das Haus sei seit 30 Jahren nicht mehr instandgesetzt worden. Aus dem Vorbringen im selbständigen Beweisverfahren ergebe sich zudem, dass der Schwiegersohn der Beklagten zu 1) in den Jahren vor der Veräußerung regelmäßig im Haus bzw. im Keller gewesen sein müsse, anderenfalls hätte er nicht als Zeuge dafür angeführt werden können, dass in den letzten Jahren angeblich keine Kellerfeuchtigkeit vorhanden gewesen sei.

 

Schließlich habe das Landgericht rechtsfehlerhaft angenommen, es bestehe keine allgemeine Aufklärungspflicht des Verkäufers über Umstände, die für die Entschließung des Käufers möglicherweise von Bedeutung seien. Angesichts des Umstandes, dass die Kläger bei der Besichtigung an einigen zugänglichen Stellen Feuchtigkeitsmessungen hätten vornehmen lassen, sei den Beklagten bekannt gewesen, dass die Kläger auf diesen Punkt erheblichen Wert legten. Aufgrund der Ausbesserungsarbeiten sei die Feuchtigkeit zum Besichtigungszeitpunkt im Spätsommer nicht erkennbar gewesen. Die Beklagten hätten deshalb auf das Feuchtigkeitsproblem hinweisen müssen, auch wenn ihnen das konkrete Ausmaß nicht bekannt gewesen sein sollte.

 

Der Kläger beantragt,

das am 04.11.2022 verkündete und den Klägern am 07.11.2022 zugestellte Urteil des Landgerichts Lübeck zu dem Aktenzeichen 6 O 27/22 abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldnerinnen zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 39.450,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 01.05.2020 zu zahlen.

 

Die Beklagten beantragen,

die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.

 

Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil. Die Feststellungen der Sachverständigen seien nicht geeignet, den Arglistvorwurf zu bestätigen. Letztlich handele es sich um den klassischen Fall eines Bauwerks aus den 50er Jahren, bei dem es allmählich zu Feuchtigkeitserscheinungen komme. Eine „Verkaufslackierung“ sei nicht erfolgt; insoweit seien die Kläger ebenfalls beweisfällig geblieben.

 

II.

 

Das Landgericht hat einen Anspruch der Kläger gegen die Beklagten aus §§ 437 Nr. 3, 440, 280, 281 BGB zu Recht verneint.

 

1.

 

Es fehlt bereits an einem Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 a.F. BGB.

 

Eine Kaufsache ist danach frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat (S. 1); soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet (S. 2 Nr. 1), sonst wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (S. 2 Nr. 2).

 

Eine bestimmte Beschaffenheit hinsichtlich des Kellers haben die Parteien nicht vereinbart. Auch war eine bestimmte Verwendung des Kellers - etwa zu Wohnzwecken - nach dem Vertrag nicht vorausgesetzt. Gemessen an dem Baujahr 1954 eignet sich der Keller zur gewöhnlichen Verwendung (als Abstell- und Lagerraum) und weist eine Beschaffenheit auf, die bei Häusern aus den 1950er Jahren üblich ist und die die Kläger deshalb erwarten konnten.

 

So hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 19.01.2018, Az. V ZR 256/16, Rn. 9) ausgeführt:

„Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, dass das Grundstück unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 16. März 2012 - V ZR 18/11, NJW-RR 2012, 1078 Rn. 14) trotz der von dem Sachverständigen festgestellten Feuchtigkeit im Keller eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Keller nicht zu Wohnzwecken und zu einer Zeit (50-iger Jahre) errichtet worden, als Kellerabdichtungen noch nicht zum Stand der Technik gehörten.“

 

So liegt es im Ergebnis auch hier. Das Haus wurde im Jahr 1954 errichtet. Es konnte durch die Sachverständige noch ein Schwarzanstrich von nicht messbarer Schichtstärke ermittelt werden. Derartige Schwarzanstriche haben nach Angaben der Sachverständigen eine durchschnittliche Nutzungsdauer von 30 bis 40 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit sei regelmäßig von Durchfeuchtungen der Kellerwände auszugehen. In der fehlenden Abdichtung sei die wesentliche Ursache für die Durchfeuchtung zu sehen. Die Sachverständige führt in ihrem Ergänzungsgutachten vom 28.09.2021 (dort S. 6) zusammenfassend aus:

 

„Ausgehend davon, dass die Abdichtung jedoch seit der Gebäudeherstellung vor rd. 70 Jahren nicht überarbeitet oder saniert wurde, ist die Abnutzung der Abdichtung im vorgefundenen Umfang üblich. Diese tritt aus der Erfahrung heraus etwa mit dem Ablauf der oben genannten durchschnittlichen Nutzungsdauer zwischen 30 und 40 Jahren nach Gebäudeherstellung ein.“

 

In rechtlicher Bewertung führen diese Ausführungen dazu, dass es bei einem unsanierten Haus aus den 1950er Jah

ren schon an einem Mangel fehlt, wenn die Kelleraußenwände wegen einer fehlenden Abdichtung durchfeuchtet sind.

Auch nach § 434 Abs. 1 S. 2 BGB a.F. liegt kein Mangel vor. Danach gehören zu der Beschaffenheit nach Satz 2 Nr. 2 grundsätzlich auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann. Derartige Äußerungen - etwa in einem Exposé - sind vorliegend nicht vorgetragen. Ein Makler war auch gar nicht involviert. In ihrer persönlichen Anhörung in der mündlichen Verhandlung des Landgerichts vom 05.10.2022 haben die Kläger zudem erklärt, dass „über das Thema Feuchtigkeit im Keller mit den Beklagten nicht gesprochen worden“ sei.

 

In der Konsequenz kommt es deshalb nicht entscheidend darauf an, ob die Beklagten nach dem Tod ihrer Mutter und vor der Besichtigung durch die Kläger den Putz ausgebessert oder die Wände gestrichen haben. Ebenso wenig traf die Beklagten auch unter der hypothetischen Annahme, sie hätten von der Feuchtigkeitsproblematik gewusst, eine Pflicht, die Kläger hierüber aufzuklären.

 

2.

 

Unabhängig von der fehlenden Mangelhaftigkeit des Hausgrundstücks i.S.d. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB ist die Beweiswürdigung des Landgerichts zutreffend, wonach aufgrund des Sachverständigengutachtens nicht zugrunde gelegt werden könne, dass die Beklagten die Feuchtigkeitsproblematik arglistig verschwiegen hätten. Die Beklagten haben die Immobilie im März 2019 geerbt und bereits im November 2019 an die Kläger veräußert. Sie haben seit ihrer Kindheit nicht mehr in dem Haus gelebt. Es konnte durch die Ausführungen der Sachverständigen nicht bewiesen werden, dass die Beklagten von der Feuchtigkeitsproblematik positive Kenntnis hatten oder diese zumindest für möglich hielten. Bezogen auf den Zeitpunkt der Besichtigungen haben die Kläger den Zustand der Kellerwände selbst als unauffällig angegeben. Der letzte Anstrich der Wände kann auch mehrere Jahre vor dem Erbfall erfolgt sein; dass die Beklagten ihn selbst haben durchführen lassen, ist nach dem Ergebnis des Beweisverfahrens zwar möglich, jedoch nicht erwiesen. Die unstreitigen Ausbesserungen betrafen den Putz, wobei diese nicht übergestrichen wurden und deshalb für die Kläger offenkundig waren.

 

Auch die weiteren Ausführungen des Landgerichts sind nicht zu beanstanden. Der fehlende Anschluss des Dachentwässerungsrohres am Anbau war frei erkennbar. Dass die Kläger selbst einen befreundeten Makler zur zweiten Besichtigung mitgebracht haben und dieser Messungen mit einem Feuchtigkeitsmessgerät an den Kellerwänden vorgenommen hat, spricht dafür, dass die Kläger mit derartigen Durchfeuchtungen rechneten. Damit handelt es sich um einen Umstand, der von den Klägern aus der Perspektive der Beklagten in ihre Erwägungen zum Kaufvertragsschluss bereits mit einbezogen wurde und auch deshalb keiner weiteren Aufklärung bedurfte.

3.

 

Auch die weiteren Einwendungen der Berufung verfangen nicht. Eine für einen Keller dieses Alters „unüblich hohe“ Feuchtigkeit hat die Sachverständige gerade nicht festgestellt. Im Gegenteil: Aus dem Ergänzungsgutachten vom 28.09.2021 (dort S. 8) geht vielmehr hervor, dass „der vorgefundene Zustand als baujahrtypisch und standzeitbedingt üblich einzuschätzen“ sei. Die Feuchtigkeit ist auch nicht Folge unzureichender Instandhaltung und Wartung, sondern allenfalls einer (auch im Laufe der Zeit nach der Errichtung) unterbliebenen Abdichtung; davon abgesehen ist dieser Aspekt auch unerheblich im Hinblick auf die erforderliche Kenntnis des Mangels für den Arglisteinwand. Das gleiche gilt für den Vorwurf, die Beklagten hätten vor der Veräußerung keine eigene ausführliche Besichtigung vorgenommen. Und schließlich verfängt auch der Vortrag der Kläger zu einer angeblichen Kenntnis des Schwiegersohnes der Beklagten zu 1) nicht. Zum einen ist dieser nicht Partei des Kaufvertrages und es ist nicht ersichtlich, auf welcher Grundlage eine Zurechnung seines etwaigen Wissens zulasten der Beklagten erfolgen sollte. Zum anderen lässt sich aus dessen angeblicher Äußerung, wonach in den letzten Jahren keine Kellerfeuchtigkeit vorhanden gewesen sei, nicht der zwingende Schluss ziehen, dass er von der tatsächlich vorhandenen Feuchtigkeit Kenntnis gehabt haben muss.