Verkäuferpflicht zur Lastenfreistellung bei Grundstückskaufvertrag und Haftung

Bei dem Direktzahlungsmodell im Grundstückskaufvertrag (der Verkäufer muss die Lasten im Grundbuch selbst aus dem Kaufpreis ablösen, der fällig wird, wenn dem Notar die Löschungsunterlagen vorliegen), hat der Verkäufer eine Erfolgspflicht und muss die Löschungsunterlagen besorgen. Er gerät in Verzug, wenn im Kaufertrag nichts benannt ist, innerhalb von sechs Wochen bis zwei Monaten nach Abschluss des Kaufvertrages.

Ist der zur Löschung vorzulegende Grundschulbrief bei dem Grundbuchgläubiger nicht mehr auffindbar, und wussten dies die Kaufvertragsparteien bei Abschluss des Vertrages nicht, muss der Grundbuchgläubiger ein Aufgebotsverfahren einleiten und zur Löschung ist der Ausschließungsbeschluss vorzulegen.

Bei Kenntnis der Kaufvertragsparteien von dem Verlust des Grundschuldbriefes verlängert sich die Frist zu Vorlegung der Löschungsunterlagen durch den Verkäufer, nicht aber dann, wenn er keine Kenntnis hat und von daher die Löschungsunterlagen dem Notar nicht fristgerecht vorliegen.

Grundsätzlich haftet der Verkäufer nach Ablauf der Vorlegungspflicht dem Käufer auf Schadensersatz. Dies setzt Verschulden des Verkäufers voraus. Kann er die Unterlagen (hier den Grundschuldbrief) nicht vorlegen, da er bei dem Grundschuldgläubiger abhanden kam, und wusste der Verkäufer dies nicht und wurde das Aufgebotsverfahren alsbald nach Feststellung des Verlustes eingeleitet, scheidet eine Haftung aus, da er den Verzug nicht vertreten hat; der Grundbuchgläubiger ist nicht Erfüllungsgehilfe (§ 278 BGB) des Verkäufers zur Vorlage der Löschungsunterlagen. Ein Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer scheidet in diesem Fall aus.

BGH, Urteil vom 06.12.2024 - V ZR 229/23 -