Fiktiver Schadensersatz des Vermieters trotz teilweiser Reparatur und Verkauf

Der Vermieter kann wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und Rückbaukosten und sonstiger Schäden an der Mietsache vom Mieter anhand der voraussichtlich erforderlichen Kosten, aber (noch) nicht aufgewendeten (mithin fiktiven) Kosten seine Schadensersatzansprüche bemessen. Auch soweit der Vermieter Teile der Arbeiten, für die er Ersatz begehrt, bereits ausgeführt hat, kann er den gesamten Schaden ohne Bezug zu den tatsächlich getätigten Aufwendungen auf der Grundlage des von ihm eingeholten Kostenvoranschlags (und damit fiktiv) abrechnen.

Eine Überkompensation des Geschädigten wird dadurch ausgeschlossen, dass er nur die zur Erfüllung der Leistungspflicht erforderlichen Kosten beanspruchen kann. Auch ist zu beachten, dass der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung bildet.

Bei einem Substanzschaden an der Mietsache hindert eine Veräußerung des Mietobjekts den Vermieter nach Vertragsende nicht, seinen fiktiven Schadensersatzanspruch geltend zu machen, auch wenn er den Schaden nicht beseitigt noch beim Verkauf keinen geringeren Erlös erzielt.

Die abweichende Rechtsprechung des VII. Zivilsenats (zuständig für Werkvertragsrecht / Architektenrecht) ist nicht übertragbar auf andere Vertragstypen.

BGH, Urteil vom 19.04.2023 - VIII ZR 280/21 -