Immobilienkauf: Vollmachtlose Vertretung und Kenntnis bei vollmachtloser Vertretung und Genehmigung

Ob ein Käufer einen Gewährleistungsanspruch wegen Mängeln des Kaufgegenstandes hat hängt davon ab, ob er zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Mängel kannte. Kannte er sie, kann er keine Gewährleistungsansprüche geltend machen, § 442 Abs. 1 S. 1 BGB.

Wird das Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages des Käufers und dessen Annahme durch den Verkäufer zeitlich versetzt beurkundet, ist § 442 Abs. 1 S. 1 BGB einschränkend dahingehend auszulegen, dass dem Käufer nur die Kenntnisse von einem Sachmangel im Zeitpunkt der Beurkundung des Angebots schaden, es also auf den Zeitpunkt dessen Annahme durch den Vrekäufer nicht ankommt.

Lässt sich der Käufer einer Immobilie bei Abschluss des Kaufvertrages durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten, so kommt die entsprechende Schutzwirkung hier dem Käufer auch zu, wobei allerdings auf den Zeitpunkt der Abgabe der Genehmigungserklärung durch ihn abzustellen ist (empfangsbedürftige Willenserklärung, § 130 BGB). Erfährt er nach der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages aber vor Abgabe der Genehmigungserklärung von Mängeln, ist er nicht schutzwürdig, da er sich mit der Geltendmachung von Gewährleistungsrechte in Widerspruch zu seinem vorangegangenen Verhalten stellen würde, das Angebot trotz Kenntnis von den Mängeln anzunehmen.

BGH, Urteil vom 06.05.2022 - V ZR 282/20 -