Arglistiges Verschweigen von Denkmalschutz bei Kaufobjekt durch Testamentsvollstrecker

Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, handelt es sich um einen offenbarungspflichtigen Umstand bei Abschluss eines Kaufvertrages. Dies gilt auch dann, wenn das Gebäude nicht in die Liste der Denkmäler eingetragen ist, aber in eine nach dem einschlägigen Denkmalschutzgesetz Liste erkannter Denkmäler.

Wird im Kaufvertrag ein Ausschluss für Sachmängel vereinbart, haftet der Verkäufer nur für Vorsatz und Arglist.

Hat von mehreren Verkäufern ein Verkäufer Kenntnis von einem offenbarungspflichtigen Sachmangel, begründet dies eine Haftung aller Verkäufer.

Verkauft ein Testamentsvollstrecker eine Liegenschaft, bei der das Gebäude unter Denkmalschutz steht oder in einer Liste erkannter Denkmäler eingetragen ist, wird ihm dies nur zugerechnet, wenn er selbst Kenntnis davon hat oder es kennen müsste. Eine Zurechnung der Kenntnisse der Erben kommt nicht in Betracht; ist er selbst auch Erbe, erfolgt auch keine Zurechnung der Kenntnisse der Miterben. Etwas anderes gilt dann, wenn die (Mit-) Erben vom Testamentsvollstrecker in den Verkauf involviert wurden.

BGH, Urteil vom 19.03.2021 - V ZR 158/19 -