Was ist bei der Erbschaft-/Schenkungsteuer Grundlage für die steuerliche Wertermittlung ?

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist seit dem 01.01.2009 für mit Mietwohnungen bebaute Grundstücke das Bewertungsgesetz anzuwenden und damit der Wert des Gebäudes (Ertragswert) getrennt vom Bodenwert nach dem Reinertrag gem. §§ 184ff BewG zu ermitteln.

Maßgeblich ist grundsätzlich der tatsächliche Mietertrag von 12 Monaten zum Stichtag (Tag der Schenkung bzw. des Todes). Abzustellen ist auf den Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Soweit der Eigentümer dem Mieter (oder Mietern) die Wohnung(en) zu einer um mehr als 20% von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat, ist grundsätzlich die übliche Miete anzusetzen (§ 186 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BewG).

Wird zur Feststellung der üblichen Miete auf einen Mietspiegel abgestellt, ist stets bei Benennung einer Spanne der oberste Wert der Spanne zugrunde zu legen. Eine Miete, die mehr als 20% niedriger als der untere Wert der Spanne bzw. die mehr als 20% höher als der obere Wert der Spanne liegt ist nicht mehr die „übliche Miete“. In diesem Fall die die „übliche Miete“ zu berücksichtigen.

BFH, Urteil vom 05.12.2019 - II R 41/16 -