Mietrecht: Barkaution – wer kann wann eine Aufrechnung mit Forderungen erklären ?

Der Vermieter muss in einem Wohnraummietverhältnis, für welches ihm eine Mietsicherheit (Kaution) übergeben wurde, innerhalb angemessener Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter mitteilen, ob und ggfls. welche aus dem Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit dieser Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da er verdeutlicht, für welche eventuellen Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der Mietsicherheit hat.

Der Vermieter kann eine Barkaution auch durch schlüssiges Verhalten abrechnen. So kann er die Aufrechnung erklären oder Klage erheben. Macht er keinen Vorbehalt geltend, weitere Ansprüche geltend zu machen, bringt er damit zum Ausdruck , dass sich sein Verwertungsinteresse alleine auf die in einer Forderungsaufstellung bzw. aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.

Mit Zugang der Abrechnung beim Mieter wird die gewährte Barkaution zur Rückzahlung fällig, da sich der Vermieter nunmehr wegen seiner bestimmten und bezifferbaren Ansprüche (unabhängig davon, ob diese streitig oder unstreitig sind) aus dieser (durch Aufrechnung mit dem Rückzahlungsanspruch des Mieters) daraus befriedigen kann.

Macht der Vermieter von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen.

BGH, Urteil vom 24.07.2019 - VIII ZR 141/17 -