Zurückbehaltungsrecht des Mieters und Behauptung der Mängelbeseitigung durch Vermieter

Macht der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängel der Mietsache geltend und fordert der Vermieter den zurückbehaltenen Betrag mit der Zahlungsklage ein, der rechtskräftig stattgegeben wird, werden damit nicht sogleich die Voraussetzungen für eine Kündigung (wobei Zahlungs- und Räumungsklage auch in einem Verfahren gelten gemacht werden können) wegen Zahlungsverzugs im Zeitpunkt der Kündigung bindend festgestellt. Die Rechtskraft des Urteils zur Mietzahlung erstreckt sich nicht auf die Räumungsklage.

Das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 Abs. 1 S. 1 BGB unterliegt grundsätzlich einer zeitlichen und  betragsmäßigen Begrenzung, wobei der zurückbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zur Bedeutung des Mangels stehen muss. Es kann dann nicht ausgeübt werden, wenn es seinen Zweck, Druck auf den Vermieter zur Mängelbeseitigung auszuüben, nicht (mehr) erfüllt; dies ist u.a. dann der Fall, wenn die Mängel beseitigt wurden oder das Mietverhältnis endet.

Der Zweck des Leistungsverweigerungsrechts entfällt nicht alleine deshalb, da der Vermieter im Prozess behauptet, die Mängel behoben zu haben. In einem solchen Fall, wenn diese Behauptung vom Mieter bestritten wird, ist Beweis zu erheben.

BGH, Urteil vom 10.04.2019 - VIII ZR 39/18 -